房地产租赁纠纷的裁判规则

近年来，随着市场的快速发展，租赁方面的纠纷也逐渐增多，不少纠纷涉及面广，法律关系复杂，不仅加大了行政机关和司法部门的工作量，还严重地威胁到当事人的权益。要想运用法律手段处理，除了要了解相关法律法规的明确规定，还要了解最高法院的权威观点，这样才能全面掌握法律适用具体问题的裁判规则。本文总结了八大租赁类房地产纠纷裁判规则，仅作参考。一、承租部分房屋的优先购买权――《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋;如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权;反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。二、针对租赁房屋的优先购买权――《最高人民法院公报》2004年第5期法律规定的优先购买权，是指当出租人出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下可以优先购买自己承租的房屋，对于出租人出卖的其他房屋，承租人不享有优先购买权。三、未经消防验收，是否有效――《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的如何认定其效力的函复》根据《中华人民共和国》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。四、未经竣工验收，租赁合同无效――最高人民法院民事审判第一庭编：〈最高人民法院二审民事案件解析〉第1-17页。建筑应当确保建筑工程质量和安全符合国家的建筑安全标准，该标准是建筑行业核心。任何一项工程新单项验收或局部验收均不能作为工程竣工整体验收的标准。否则，当事人将承担合同无效的法律后果。五、房屋租赁合同的管辖确定――《最高人民法院关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般应由房屋所在地法院管辖，个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的，也可由被告户籍地或居所地法院管辖。六、非独立产权人未同意的租赁行为效力未经所有人同意的出租行为的效力如何认定，不独立商铺所有人是否有权要求确认出租行为无效。最高人民法院民一庭倾向意见认为：1、产权人购买的“单元”房产不具有独立的使用价值。在此条件下，考虑将商厦整体出租无疑就是一种能够较好地发挥物的效用的选择。这种选择符合大多数业主的利益。2、从判决的社会效果考虑，人民法院也应当裁决小部分业主服从商厦绝大多数业主的意愿，因为每个业主所拥有的权利是平等的，在每个业主所购“单元”不具有独立使用价值的前提下，应当尽可能协调所有业主的利益，促进交易、最大限度地实现所有权人的利益。3、在这种情况下，运用公平原则，衡量当事人之间的利益冲突，选择能够最充分地发挥物的效用、使各方当事人最大化地实现自己的利益的裁决结果，不失为一个最恰当的选择。最高人民法院民一庭少数意见认为：第一个途径是，不去探究房地产管理部门的登记发证行为的正确与否，仅仅以单个业主持有的房屋所有权证为依据，认定其具有物业具体单元的房屋所有权，在此基础上，则人民法院只能支持该业主的诉讼请求。第二个途径是，依据物权原理，认定该业主虽然购买了某单元并领取了房屋所有权证，但由于该单元不具有独立使用价值，业主以无法行使独立的房屋所有权为由，诉A公司侵权。七、在建房屋租赁是否合法――最高人民法院民事审判第一庭编《最高人民法院二审民事案件解析》第3集，第299—311页。人民法院对于当事人以在建房屋作为租赁标的物签订的《租赁合同》及《房屋转租合同》之效力的认定，同其他合同一样，实行国家干预原则，即依职权审查合同是否存在违法性。对于合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，不具备法定无效要件的合同，应当尊重当事人合同意思自治原则，认定此类合同有效。八、租赁期间所有权变动，出租人能否解除合同――最高人民法院民事审判第一庭编《最高人民法院二审民事案件解析》第6集，第201—310页。《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是通常所说的“买卖不破租赁”的原则，旨在保护承租人的利益。但该条规定并不意味着原出租人无权对承租人在产权变更前的违约行为追究责任。现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权即包括追索所欠租人，也包括行使合同解除权。