【竞标】2006版房地产买卖合同示范文本下开发商的责任与对策
2006年版深圳市房地产买卖合同于2006年3月15日正式启用。新版的预售合同最大的一个亮点我认为就是对以往预售合同中容易产生纠纷的环节做出了更为合理的规定，而这些环节往往是购房者利益相对容易损害的地方,新版预售合同中为此特别增加了规范市场、限制开发商和加重开发商责任的条款。作为开发商既要遵守政府有关部门制定的游戏规则，又要在遵纪守法的基础上如何最大地获取超过市场的平均利益，新版合同无疑为开发商在经营中的守法意识提出新挑战，而且对开发商的经营管理能力、人员素质等提出了新的课题。下面就新版合同中开发商的新责任和对策作一简要总结。
新版预售合同中，对开发商新规定的责任与义务主要有：1、共用设施必须一并建成交付。规定共用设施必须随房地产一并建成交付，经批准分期建设的，应按批准的进度建设并经验收合格。2、共有部位权益同时转移。新版合同第4 条：“本房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台等共有部位或其它共用设施设备所拥有的权益同时转移。”3、建筑容积率概念第一次写入合同。房地产开发商如再擅自改变，则属违约行为，业主可根据合同约定向仲裁委申请仲裁甚至向法院起诉。4、新版合同增加了卖方在交付房地产时应同时提供给买方的文件，如法定测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告、竣工验收合格证明文件、《收楼意见书》、《业主临时公约》和前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单以及双方约定的其它文件等。5、对开发商必须交付的文件资料、必须交付的合格产品质量、共用设施及装置、装修、装饰标准符合合同约定等作出了明确的界定，并约定了违约责任和买方主张权利的途径。6、对规划改变作详细规定。房地产专有部分的变更，卖方应征得买方书面同意，并向规划设计主管部门申报;共有部位、共用设施的用途、设计和项目名称等的变更，卖方应当征得全体受让人五分之四以上的同意并经公证后，向规划设计主管部门申报，经批准后方可变更，并应自变更方案获批准之日起15日内书面通知所有购房者;7、保修内容正式列为合同条款。新版文本将有关保修的内容直接列为合同条款，增加规定装修等材料必须符合国家强制性规范，如危及买方健康，买方有权要求卖方予以更换、处理8、开发商负担空置房物管费。合同规定已竣工但尚未出售或尚未交付的房地产，由卖方交付本体维修基金、物业管理费及公用设施专用基金等。
针对以上情况，开发商应从以下方面作出应对：1、预售房产交付使用前，严格按照新版预售合同做好相关法律文件的起草及准备工作。
在交付使用和验收时交给业主查阅、复印和签收，并逐一归档以备使用，以切实保护广大购房者的知情权。
2、针对新版预售合同中的具体情况，召集相关部门制定切实可行的补充协议作为合同的附件。结合新版合同和自己开发楼盘的实际需要，着重对赠送面积户型、入伙的通知和办证通知及形式、开发商在按揭手续中的义务、入伙的交接手续、买方的入伙验收及有关款项的缴付等作出更为明确的约定。
3、防患于未然。针对预售合同中新的义务与责任，开发商应加强企业经营管理能力的培养。通过对房产开发、销售、物业管理等系统化运作和流程管理与设计，综合统一开发、销售和售后服务过程中的每个环节和每个专业，将各种法律风险控制在一定范围。
借助职工年度培训，将法律知识及法律风险防范培训覆盖到每一个员工，以保证业务稳健进行和维护公司的信誉，保持公司的良好形象。
4、严格交付责任。新版合同对开发商的交付责任明显加重了规定，违约责任更加细致