【贷款保证的方式有】关于申请公积金贷款选用何种方式合适
种种迹象表明，新的信贷政策即将出台，对买房人的贷款申请将有新的更高的衡量标准，贷款利率亦有可能提高。业内人士认为，商业信贷的受限，使得更多的买房人将转向公积金寻求贷款支持。
张先生最近买了一套经济适用房，位于南城的双惠小区，总房价314740.5元，其中首付款64740.5元，需要申请公积金贷款25万元，贷款年限为28年。
2月10日由于双惠小区的贷款申请被指定在公积金方庄管理中心受理，张先生和妻子一同到方庄管理分中心做信用申请和个人信用评估申请，接受管理中心的初审。携带的材料包括：两人各自的身份证、户口本复印件、购房合同的正本、首付款发票的原件、最高学历证书、职称证书、结婚证。
同时，管理中心开具3份收押合同和1份银行开户证明，由张先生带往双惠小区开发商处盖章。
2月13日3个工作日后，《个人信用评估报告》出来了，张先生接到方庄分中心的通知，携带上述资料的原件及复印件4份，及盖完章的收押合同和开户证明到方庄分中心做复审，确定最终的贷款年限、贷款金额、担保方式等;并交公积金担保费，需交担保费6066元，张先生采用的是等额均还的还款方式，选择工行作为放、还款银行。方庄分中心开具了一份贷款发放的通知单。
2月19日6个工作日后，张先生夫妇再次来到方庄分中心，两人与公积金管理中心签署公积金贷款合同。需要呈交的资料有两人的身份证、结婚证、首付款发票原件。
2月20日方庄管理中心将材料转送至工行方庄支行。
2月25日工行方庄支行通知张先生，银行已经放贷。一个月之内，张先生到工行方庄支行领取还款计划表等相关个人资料。
图解程序
申请公积金贷款
签订《商品房买卖合同》交纳购房首付款后，符合条件的借款人到房屋所在区县公积金管理部初审，购买有指定管理部的房屋，需到指定地点送审。携带资料1并填写个人信用评估申请。
商品房、二手房需要进行房屋评估，办理相关手续。
携带管理中心开具的3份收押合同和1份银行开户证明，到售房人处填写有关信息和盖章。
携带资料2到区县公积金管理中心复审。办理担保中心的担保手续，并支付房屋评估费和担保费。非担保中心担保的到相应机关或单位办理其他担保手续。
到区县公积金管理中心签订公积金贷款合同，携带材料3。
银行放贷，一个月内，带身份证到律师事务所，领取还款计划表等相关个人资料。
携带资料1：
两人各自的身份证、户口本复印件、购房合同的正本、首付款发票的原件、最高学历证书、职称证书、结婚证。外地人需提供暂住证。
购买期房的还要预售登记备案表原件1份(开发商提供)。集资房带集资建房方案、方案批复、批复在房改部门备案的证明、首付款在指定管理部专户存储证明复印件各1份;购房改房的需带售房单位的房改售房方案、方案批复、单位所售公房大产权证或确权证明的复印件各1份;二手房买房人需带卖方房屋产权证或确权证明、首付款已付证明原件各1份。
携带资料2：
两人各自的身份证、户口本复印件、购房合同的正本、首付款发票的原件、最高学历证书、职称证书、结婚证的原件和复印件共4份，集资房带集资建房方案、方案批复、批复在房改部门备案的证明、首付款在指定管理部专户存储证明复印件各2份;购房改房的需带售房单位的房改售房方案、方案批复、单位所售公房大产权证或确权证明的复印件各2份;二手房买房人需带卖方房屋产权证或确权证明、首付款已付证明原件各2份，
携带材料3：身份证、结婚证、首付款发票原件。
申请组合贷款
与开发商签订买卖合同，约定付款方式并支付首付款
借款申请人到北京市住房资金管理中心咨询办理公积金贷款部分的初审(也可请代办机构办理)熅咛逑附谟肷昵牍积金贷款一致，缴纳房屋评估费。需多备的是开发商资料：名称，开户行，帐号，法定代表人，财务负责人，联系电话(需开发商盖章)。
初审通过后由北京市住房资金管理中心开具《个人贷款调查通知单》及《担保申请审核通知单》。
备齐个人资料4到律师事务所办理商业贷款部分的初审填写商业贷款借款合同、《北京市住房贷款担保中心组合贷款保证合同》以下简称《保证合同》鹻、《北京市住房贷款担保中心组合贷款抵押(反担保)合同》，并预缴担保费和商贷部分的律师费。
银行等机构复审后，到律师事务所签订借款合同、保证合同(担保合同)、抵押合同。
银行放款，到律师事务所领取还款计划表等。
携带的个人资料4：
夫妻双方身份证原件及复印件5份。夫妻双方户口本原件及其中首页、本人页及变更页的复印件5份。户口本上注明为已婚的提供结婚证原件及复印件伍份，离婚的提供离婚证或判决书原件和复印件5份熚椿榈挠傻ノ豢具未婚证明加盖公章2份(单位盖章)。借款申请人学历证明(大专以上学历)(毕业证、学位证原件及复印件5份)。以上资料在办理公积金贷款时已经提交，不需要再准备。
夫妻双方按照交通银行的格式出具《收入证明》，一式两份，由单位盖章，负责人签字。(“自 年 月起一直在本公司工作”应填营业执照上公司成立日期之后的日期。)。夫妻双方出具单位经年检的营业执照副本复印件(加盖公章)2份(体现出当年的年检)，事业单位的出具工作证复印件2份(若复印后看不出单位公章的，应在复印件上加盖单位公章)或提交单位组织机构代码证复印件(加盖公章)2份。首付款发票原件及复印件5份，《商品房买卖合同》正本一本及正本复印件5份(含预售登记备案表或登记章)。北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款申请表(三份)。北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款调查通知单原件及复印件2份。开发商资料：名称，开户行，帐号，法定代表人，财务负责人，联系电话(需开发商盖章)。外地在京购房的借款申请人应提供在京有效居留证件原件及复印件2份，外地人在京购房审批通知单复印件2份。
注：收入证明上加盖的公章需与营业执照上加盖的公章一致。
申请贴息贷款
购买管理中心指定贴息的项目，签订《商品房买卖合同》交纳购房首付款
至律师事务所办理商业贷款申请、贴息申请和个人信用评估，携带资料5。并预付担保费和律师费
与贷款银行签订借款合同及银行要求的其他贷款合同
放款后，至律师事务所签订贴息协议。
到放贷银行领取还款计划表等。
携带资料5：贷款申请人及配偶的身份证、户口本，贷款申请人的婚姻证明、收入证明、单位的营业执照、公积金缴存证明、《商品房买卖合同》、首付款发票
注：
1.已婚提供结婚证、离婚提供离婚证或判决书、未婚提交未婚证明;
2.外地人需执《暂住证》及《外省市个人在京购房批准通知单》;
3.购房人未满18岁的，贷款申请人应为其监护人，并提交监护关系证明及由其代为还款的公证书原件两份;
4.贷款申请人不能前来办理的，除贷款申请人的上述文件外，受托人需另持经公证之委托书原件两份及受托人身份证原件和复印件;如委托配偶前来办理，需提交配偶的身份证和结婚证原件和复印件;
5、填写好并盖章的《收入证明》一份并提交收入证明开具单位的经年检的营业执照副本复印件并加盖公章。
申请二手房公积金贷款
借款人或经纪机构到房屋所在地的区县公积金管理部领取借款申请表，准备贷款申请所需的相关材料6送管理部初审。
审核合格后，管理部开具《抵押物审核评估通知单》，由评估机构对抵押物进行审核评估，并出具评估意见书。
买卖双方签订房屋买卖合同，个人交首付款给卖方或经纪机构，卖方或经纪机构开具首付款收据。
借款人或经纪机构持材料7送管理部复审，管理部确定拟发放贷款额度，并出具《贷款承诺书》。
借款人或经纪机构与卖方到北京市国土资源和房屋管理局办理立契手续，携带材料8。
借款人或经纪机构持材料9到评估机构领取正式的评估报告。
借款人或经纪机构持材料10送管理部审核。管理部开出《调查通知单》、《担保审核通知单》。借款人填写担保中心的保证合同、抵押反担保合同及抵押登记所需文件，全部担保申请资料提交担保中心审核。审核后缴纳担保费。
借款人或经纪机构持《调查通知单》交受托银行对贷款申请进行调查复审，借款人填写借款合同及相关合同，同时买卖双方和经纪机构三方填写买方、卖方和经纪机构三方同意贷款划付至某一账号的书面证明。
银行复审合格后，借款人或经纪机构将全套贷款材料送管理部，管理部根据调查复审意见对贷款进行审批，管理部在复审借款合同及相关合同时，对上述书面证明进行复查。审批同意后，银行将相应的款项划拨到卖方在银行设立的个人账户。
注：二手房公积金贷款额度为评估价与交易价的低者的70%。
贷款材料6中应包含借款申请表、个人身份证明、购房合同(或预定协议)、卖方房屋产权证或确权证明(原件)和经纪机构出具的借款人委托其代为办理二手房交易的证明。
材料7：评估意见书、购房首付款收据及买卖双方的身份证、户口本、结婚证、学历证明、产权证复印件等其他贷款材料。
材料8：《贷款承诺书》、买卖双方身份证、产权证、房屋买卖合同。
材料9：评估意见书、购房合同、卖契(加盖经纪机构公章的复印件)、契税完税证明和公共维修基金缴纳证明。
材料10：评估报告、卖契复印件及其他贷款材料。
解读公积金
公积金贷款选用什么方式合适
住房公积金贷款主要有纯公积金贷款、组合贷款、贴息贷款三种方式，选用何种贷款方式由贷款人申请的额度和公积金缴存情况确定。从放贷时间看，纯公积金贷款、贴息贷款放款时间一般在7～15个工作日，组合贷款发放时间较长，手续也很麻烦。二手房贷款建议由中介公司代办，贷款发放时间一般为1～2个月的时间。
住房公积金贷款与商业性个人住房贷款之间的区别有哪些
公积金住房贷款和商业银行住房贷款之间存在八不同，主要表现为：
1.利率不同。住房公积金贷款利率比商业银行住房贷款利率低，五年(含五年)以下公积金贷款年利率为3.6%，商业银行同期个人住房贷款利率为4.77%，五年以上住房公积金住房贷款年利率为4.05%，商业银行同期个人住房贷款利率为5.04%。
2.贷款对象不同。公积金贷款对象需要是北京公积金系统公积金缴存人;商业住房贷款不需要是公积金缴存人。
3.对贷款人年龄的限制不同。一般来讲商业银行个人住房贷款有年龄上限，而公积金住房贷款没有年龄的限制。
4.贷款额度不同。商业银行住房贷款最高可以贷到房屋总价的80%，根据所购住房性质不同，住房公积金贷款可以贷到房屋总价的95%或90%。
5.贷款的担保方式不同。商业银行贷款一般是在房产证抵押登记前采用开发商阶段性连带责任保证担保方式，在抵押登记后采用抵押的担保方式。公积金贷款担保方式主要是北京市住房贷款担保中心所提供的连带责任担保。
6.费用不同。商业银行住房贷款一般需要律师费用、保险费用，而住房公积金住房贷款一般需要担保费和评估费。
7.单笔贷款最高额度不同。商业银行住房贷款对单笔贷款最高额度没有规定，而公积金贷款目前最高能够贷52万。
8.保险不同。公积金保险融合了财产损失保险和人身意外伤害保险两方面的内容，使借款人免费享受到保险。而一般商业银行住房贷款，借款人无法免费享受这方面的保险。
申请公积金贷款需要具备什么条件
申请人应是在北京住房公积金管理中心系统缴存住房公积金的职工，或住房公积金缴存单位的离退休职工。但住房公积金处于封存状态的职工，不能申请住房公积金贷款。
申请住房公积金贷款需具备的条件有： 1.具有北京市城镇常住户口或有效居留身份; 2.具有稳定的职业和收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力;3.在本市购买自住住房，并提供购房合同和相关证明文件;4.申请贷款前已连续缴存住房公积金6个月(含)以上或累计缴存住房公积金12个月(含)以上，且申请贷款时仍正常缴存;5.提供管理中心认可的担保方式;6.符合管理中心规定的其他条件。
缴存住房公积金是指按时、足额缴存公积金，或按批准后的比例按时缴存，不含补缴住房公积金部分或预缴申请贷款日之后的住房公积金部分。
夫妻双方申请过一次公积金贷款后，须将贷款全部还清后，方能再次申请此类贷款。
到哪里去申请、办理住房公积金贷款
一般来说，借款申请人要到其单位缴存住房公积金的管理部申请公积金贷款。北京住房公积金管理中心下设27家管理部，基本上是按区县划分的。申请贷款前可以先询问一下所在单位的缴存公积金经办人员，以便确定到哪家管理部办理。如果购买的房屋属于指定项目，可以咨询一下所购房屋项目的开发商，到指定的管理部申请贷款。二手房一般按属地原则，在房屋所在区县的公积金管理部办理。
可以申请多少公积金贷款
单笔贷款最高额度
贷款金额不能超过单笔住房公积金贷款最高额度。目前，单笔住房公积金贷款最高额度为40万元;《个人信用评估报告》评定的信用等级为AAA级的借款申请人，贷款金额可上浮30%，可以到52万元;AA级的可上浮15%，可以到46万元。
贷款比例和首付款
购买商品房期房的，贷款最多为房屋总价的90%，最低购房首付款为房屋评估价的10%;贷款购买其他性质住房的，贷款最多为房屋总价的95%。最低首付款为房屋评估值(不必评估的住房为实际购房款)的5%。
具体贷款额度和年限，必须同时满足单笔最高贷款额度、最高可贷款额度和最低首付款的要求。
贷款年限和利率
如果购买的房屋是新建商品房，贷款期限最长为30年，且不受申请人的年龄限制。如果购买的是二手房，最长为15年(贷款期限不超过法定离、退休时间后5年)。
申请公积金贷款时，可以选择哪些还款方式
目前，住房公积金贷款可以提供等额均还还款方式和等额本金还款方式。
等额均还还款方式是指借款人每月偿还的贷款本金和利息总额不变、但每月还款额中贷款本金逐月增加，贷款利息逐月减少的还款方式;等额本金还款方式是指借款人每月偿还的本金固定不变，贷款利息逐月递减的还款方式。
能够办理住房公积金贷款等额均还还款方式的银行有中国工商银行、中国建设银行、中国银行、中国农业银行、交通银行;能够办理住房公积金贷款等额本金还款方式的银行有中国工商银行、中国农业银行、交通银行。
等额本金还款方式适合于还款能力较强或已经有一定的积蓄的借款人，由于借款人前期还款较多，偿还本金较多，前期还款压力较重，与等额均还还款方式相比，等额本金还款方式适用于在整个贷款期内家庭收入有稳定来源的借款人，借款申请人可以结合自身的实际情况，选择合适的还款方式。
已办理了住房公积金贷款，可以提前还款吗
通常，提前还款实际上是一种单方违约行为，所以违约方应根据合同规定承担违约责任。但目前在公积金贷款合同中可以提前还款，提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种情况。暂不交纳违约金。
具体规定为：在还清当月的本息后，可提前偿还部分或全部贷款。如果不是提前全部还清贷款的话，那么提前偿还的部分贷款额必须是1万元的整数倍，最少是1万元。剩下的贷款额可以选择在贷款期限不变的条件下重新计算每月还款额，或在每月还款额不变的前提下适当缩短贷款期限。
贷款银行(受托银行)只能受理自发放个人贷款第二个还款月起借款人提前还款的申请，不允许个人贷款当月发放当月提前还款。
提前还款需要办理哪些手续
借款人申请提前全部还款
持本人身份证、户口本、借款合同及其附属合同和贷款银行要求的材料到贷款银行，由贷款银行审核以上材料无误后，办理提前全部还款手续。贴息贷款者将提前还款证明复印件委托律师事务所交予北京住房公积金管理中心即可。
借款人申请提前部分还款
持本人身份证、户口本、借款合同及其附属合同和贷款银行要求的材料到贷款银行提出申请，由贷款银行审核后，借款人填写《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款关于提前偿还部分贷款后剩余贷款偿还的协议》，并签章，签订完的协议由贷款银行送交相应分中心。
贴息贷款的按照最初确定的贴息部分与不贴息部分的比例，确定提前还款中贴息部分与不贴息部分的金额，重新确定每月补贴金额。
支取公积金提供哪些审核材料
办理支取时，购房人须提供购房人房屋所有权证，国土资源和房屋管理局代税务部门开具的契税完税凭证(二手房)及房(地)产交易的发票。
已办理了住房公积金贷款，只要购买自用住房，还可以支取公积金，但累计支取金额不能大于总购房款。如果贷款买房，无论是商业贷款还是公积金贷款，在购房后，还可以按季或年支取公积金。但支取公积金时，至少要在公积金账户上保留一个月的缴存额。
什么是个人住房贷款政策性贴息业务
北京住房公积金管理中心系统的缴存人并符合公积金贷款条件，就可以申请贴息，享受贴息的贷款额度是根据本人公积金月缴存额确定的。但必须是申请商业贷款后，并由商业银行发放贷款。贴息额由北京住房公积金管理中心支付给个人，超过贴息额度部分的个人贷款，仍按商业贷款方式计算，不享受贴息优惠。
如果最高贴息额度超过个人申请的商业银行贷款额度，实际贴息额按商业银行贷款额度计算;如果最高贴息额低于商业贷款额，则实际贴息额按最高贴息额计算。最高贴息额等同或超过商业银行贷款额度，建议直接采用公积金贷款。
目前北京有部分项目能够申请贴息贷款，买房人可咨询开发商或公积金管理中心。申请条件等同公积金贷款申请。
办理公积金贷款过程中，需要支付哪些费用
说明：担保费根据贷款年限和贷款额不同而不同，不足300元的按300元收取。个人信用评估为AA或AAA的，担保费可以享受9.8或9.5折。
律师费一般为贷款总金额的千分之三，不足300元的按300元收取。
房屋评估费为房价总款的5‰(总房款在100万元以下)。
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