【商品房消费者】造成商品房消费者权益受损的成因
由于商品房消费者“天生”处于劣势地位，导致消费者在购房的每一个环节都可能遭受权益受损，以下着重从四个方面分析商品房消费者权益受损的成因。
1.商品房预售阶段
通过商品房预售，不仅能使房地产开发商尽快回笼前期投入的资金，减轻借贷的压力，而且大大推动了楼宇的销售，将房地产市场行情变化的风险部分的转移出去。对于购房者而言，通过预售能提前获取稳定的房源和优惠的售房价格。此外，商品房预售为购房人投资增加了一条途径，许多购房者将房产视为一项投资，目的是期待获得升值后的收益。因此，商品房预售形式得到普遍认可。但是，在商品房预售过程中，预售合同履行的时间跨度大，不确定因素多，同时，购房人和开发商在经济实力、信息掌握能力上的悬殊差距，决定了购房者处于明显的弱势地位，其权益易受到侵害.主要集中在以下环节易受损害：
首先，购房广告是消费者产生预购商品房的直接诱因。广告中可能涉及商品房的位置、质量、环境及价格优惠等作出承诺。但往往在购房者在入住后，才发现广告中的诸多许诺都成了泡影。这里便涉及到广告的性质是属于要约还是要约邀请。要约，是一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人提出合同条件，希望对方当事人接受的意思表示。[.要约邀请，又称要约引诱，依《合同法》第15条第1款前段的规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。其目的不是订立合同，而是邀请对方当事人向其为要约的意思表示。所以，要约邀请只是当事人订立合同的预备行为，其本身并不发生法律效果.在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房纠纷解释》)第3条对商品房销售广告和宣传资料作了较为明确的规定。商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。因此，购房者应当注意，开发商为了尽快销售房屋，回笼资金会将售房广告做夸大甚至虚假宣传，在签商品房买卖合同时，购房者可要求将广告承诺内容写入合同。
其次，签订认购书。在商品房买卖实践中，在签订预售合同或是出售合同之前，开发商往往会要求购房者与其签订“商品房认购书”。这种认购书，从法律属性上来看为一种预约合同，它是和本约(即商品房买卖合同)相对应的一种合同。预约合同是指约定将来订立特定合同的合同;本合同是指履行预约合同而订立的特定合同.目前，大多数认购书中都有定金条款，这是认购书的症结所在，许多纠纷都是由此条款而引起的。根据《商品房纠纷解释》第4条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”以及第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”在购房实践中，购房人应当了解认购书中关于定金的条款是否符合有关法律规定，是否不利于自己的权益，防止出卖人利用认购书侵害自身的权益。
最后，商品房预售合同中存在不公平条款，俗称霸王条款。在商品房预售中，合同条款绝大多数是由出卖人拟定的，购房人几乎没有机会与之平等协商，商品房预售合同符合格式条款的法律特征。所谓格式条款，是指当事人为与不特定多数人订约而预先拟订的，并且不允许相对人对其内容进行变更的合同条款。《合同法》第39条规定：“格式条款是当事人为重复使用而预先拟订并在订立时未与对方协商的条款”。由此不难看出格式条款对购房者极为不公平。但在《合同法》第41条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致，应当采用非格式条款”。因此，购房者在签订商品房买卖合同进应特别注意开发商不承担责任的条款，保护好自己的合法权益。
2.个人住房按揭贷款阶段
这一阶段只适用于分期支付房价款的购房者。由于房价居高，大多数购房者不能一次性拿出巨额的购房款，于是便采用分期付款，而实践中购房者大多采用银行按揭方式。期房按揭中消费者的风险来源于期房交易本身。期房按揭给购房者造成的最大风险是购房者最后得不到房屋。由于开发商经济实力太差，尽管借助于按揭贷款，仍然没有足够的资金完成楼房的建设工程，最终不能交工，将形成购房者“鸡飞蛋打”的局面.因此，消费者在买房时应找那些资信状况良好，社会口碑较高的开发商，确保能按期顺利拿到住房。
3.商品房交付使用阶段
这一阶段产生的纠纷当数商品房买卖纠纷中最多的部分。购房者花费巨资买房屋，得到的却是短斤缺两，不符合安全标准等问题的房屋，任何一个消费者都会觉得不值，由此引发的纠纷也最多。
商品房的交付，是指出卖人将建成的商品房按照商品房买卖合同约定的时间转移给购房人占有，其外在表现是将房屋的钥匙交给购房人，房屋的交付并不意味着房屋所有权的转移。在商品房交付时下面几种纠纷时常发生：
第一，开发商延期交房。开发商延期交房实际上是开发商未按照商品房买卖合同所约定的时间将房屋交付给购房人。此时开发商应承担违约责任。在实际生活中，开发商总是尽量以不可抗力作为推脱延期交房违约责任的理由。购房者把握不可抗力就应该看是否符合“不可预见”、“不可避免”、“不可克服”这三个标准。另外，《商品房纠纷解释》第15条第1款规定：根据《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。所以购房人可以此维护开发商延迟交付给自身带来的权益损失。
第二，商品房面积纠纷。在商品房的买卖中，商品房面积“短斤缺两”一直是老问题，同时也存在“强制搭售”的多出面积问题。面积是房屋使用价值和交易价格的基础，商品房的面积应当以房地产行政主管部门确认登记的面积为准，这部分面积为产权登记面积。但实践中，大多开发商没有请有资质的测绘单位进行测绘，或虽有测绘但未经房管部门核准。商品房销售面积的差异往往来源于开发商的自身行为，最常见的原因之一就是开发商在商品房建设过程中对房屋设计进行了变更。有的开发商为了牟取暴利，有仅擅自变更规划设计，甚至重复计算共有面积。为此，《商品房纠纷解释》第14条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”
第三，房屋质量问题。一件商品，消费者最关心的是其质量。质量是一切商品或者服务的灵魂，尤其在商品房买卖关系中体现的更加明显。商品房价值高，是人们生活中不可或缺的必需品，买受人往往倾其所有甚至举俩购房。但是，少数房地产开发企业全然不顾购房者的利益，将开发成本降至不能保证质量的地步，铤而走险，强行施工，以次充好。严重损害了购房者的利益。商品房质量问题是指房屋在建筑材料、设备的使用上或施工操作上达不到法定质量标准。对于质量问题，应由房地产开发商向购房人承担法律责任，包括修理、退房、换房、赔偿等。
4.房地产权证登记阶段
购房人取得房屋所有权的标志不是房屋的交付，而是进行登记。房地产登记是不动产登记制度的重要组成部分，它是对土地和地上建筑物的所有权及房地产他项权利的设定，按照法定程序在专门簿册上进行记载确认的一种制度。但在购房实践中，会遇到如下问题：
第一，房地产权证不能按期办理。物之出卖人负交付其物于买受人，并使其取得该物所有权之义务。在不动产所有权及他物权或准物权之出卖，为转移之成立要件，出卖人有为书面的物权的合理及协力于转移登记之义务.因此，房屋出卖人顺交付房屋并保证房屋所有权转移给购房人，是房屋出卖人最基本的一项义务。房地产权证是经过房地产管理部门审查确认后发给权利人的法律凭证，其他任何材料和证明都不具有这样的权威。正常情况下，办理房地产权证应在房屋竣工验收并入住后的三个月内办理完毕。如果在规定的期限内不能办理完毕，购房人可以给出卖人一定的宽限期。在宽限期内仍不能办理完毕，购房人可以要求出卖人承担违约责任。因此，开发商未如期办理房产证是导致消费者不能如期获取房产证的主要原因。
第二，开发商对商品房重复出售现象。在商品房买卖实践中，有少数开发商为了获致利益，不顾商业道德，将同一套商品房进行再出售。有的甚至一房三卖、四卖。购房人往往在进行房地产权证登记进才发现自己已购房屋为他人所有，从而引起纠纷。如果出卖人不按期正常为购房人进行房地产权证登记，将使购房人承受利益损失，并承受巨大的经济甚至精神压力。可见，开发商为获取不正当利益而重复出售商品房，最终可能导致消费者财房两空，甚至还要受诉讼所累。