【房地产抵押登记制度】我国房地产抵押登记制度存在的若干问题及相关对策
我国当前的民事立法，对于房地产抵押登记制度未给予足够的重视，制度存在比较多问题。完善房地产抵押登记制度是完善我国民事立法的重要一环，主要应从以下两个方面的问题谈起：
(一)我国抵押登记机关不统一，建立统一房地产登记机关是房地产抵押登记立法的首要问题。
从世界各国立法例看，房地产登记机关的设置，应遵循两大规则：一是登记机关的司法性质;二是登记机关的统一性。房地产权属登记机关在不同的国家不尽一致，但基本上都是由房地产登记机关统一办理登记事宜。如日本的房地产登记机关为法务局及其下属机构;德国的房地产登记机关为地方法院设立的土地登记局;美国和瑞士的房地产登记机关为各州地方法院;[3]我国解放前地方法院一度也承办房地产登记。上述登记机关均属于司法机关的范畴，其登记行为属于司法行为，具有极强的法律效力。为维护在房地产登记上的统一性，各国法律大多规定在一国之内或一个统一司法区域内实行房地产统一登记的制度。我国《担保法》第42条对各种不同抵押物的相应登记部门作了规定，其中第一项为“以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的”，登记机关为县级以上地方人民政府规定的部门”，这里之所以授权县级以上地方人民政府规定房地产等建筑物抵押的登记部门，是为了与《城市房地产管理法》第61条第一款的规定保持一致，以维护法律的统一性。而《城市房地产管理法》第61条第一款之所以未明确规定城市房地产抵押的登记部门，是因为全国各地实行的房地产管理体制不尽一致，有的地方实行房产地产分管体制，有的地方实行房产地产合一的管理体制。实行《城市房地产管理法》而登记机关不能统一主要是旧的行政管理体制所致。这种状况既不符合法理，也不符合国际惯例。这样就使各登记机关无章可循，各行其事，为各类虚假登记开了方便之门，极大地影响了抵押登记的权威性，令产权人叫苦不迭，这种现状必然影响节约土地政策的落实，影响房地产业的发展，影响政府的形象和威信。
因此笔者认为统一抵押登记机关，建立起统一的抵押登记制度是我国房地产抵押登记立法中首先要解决的问题。新《物权法》第二章第一节第十条规定“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。可见随着物权法的颁布实行，房地产登记机关不统一的问题将得到解决。因为显然作为不动产登记最主要部分的房地产抵押登记也应符合这一规定。不动产登记机关统一已是大势所趋。
(二)目前抵押登记审查内容不统一，宜采取“以形式审查主义为原则，以实质审查主义为例外”的登记审查模式。
房地产抵押登记的意义在于房地产物权变动的公示和公信，其目的是使相对人和利害关系人能够查询登记薄册，并使社会公众相信该登记权利而为交易行为[4]。房地产抵押登记的目的是维护交易安全，而不是对抵押合同的效力进行确认。因此，房地产抵押登记机关在受理抵押当事人的登记申请后，只能在自己的职责范围内就申请的形式进行审查，而不能超越登记权限对合同的实质性内容进行审查，更不可以利用职权强制收费或指令当事人到其指定的评估机构进行资产评估，搞垄断经营，损害抵押当事人的利益。当前的房地产抵押登记过程中，存在着种种不合理的现象，其中房地产抵押登记机关不适当地行使公权力，造成对私权利的侵犯就是主要表现。
那么，如何才能够有效地避免公权力对私权的侵犯，完善我国的房地产抵押登记制度呢 关于登记审查内容，各国规定各异，主要有实质审查主义与形式审查主义两种立法。比较其中优劣，笔者认为我国房地产抵押登记应当采取“以形式审查主义为原则，以实质审查主义为例外。”这主要是考虑到房地产抵押主要表现为一种私权，尊重当事人意思自治是私法的一贯原则。从房地产抵押登记本身来讲，登记主要体现了政府主管部门的一种社会公共服务职能，只不过这种服务职能是以公权力形式介入的。采取“以形式审查主义为原则，以实质审查主义为例外”的登记审查模式，可以减轻登记机关工作量，提高登记质量和效率。对于实质审查主义，只有在房地产登记有害于公共利益时，房地产登记机关才进行调查，并做出是否登记的决定。同时在形式审查主义下，需要加强登记机关登记责任制度。一种办法是，如果因登记机关的过错，给登记申请人办理了抵押登记，并由此造成损失的，登记机关及相关人员应当承担赔偿责任。借鉴我国台湾地区的做法，建议在统一房地产抵押登记机关后，在登记机关设立专门的登记赔偿基金，保证登记赔偿能够实际得到给付。另外一种办法是，为避免登记责任和国家赔偿，也可借鉴法国、德国的做法，把公证作为登记要件或者前置程序。因公证错误而致损害赔偿，由公证机构公证员赔偿;又因公证行业有职业责任赔偿保险，其有能力承担赔偿责任。
结 语
当然，我国房地产抵押登记除上述问题外，还存在其它很多矛盾之处，本文由于篇幅所限不在论述，有待以后研究。总之，房地产抵押制度是担保物权制度的重点，而由于我国尚无完善的民事基本法，现行法律法规对房地产登记的规定往往有语焉不详之感，不合理之处颇多。因此，要完善我国现行房地产抵押登记制度，必须从立法的高度来考虑，以实现统一法律依据、统一登记机关、统一登记效力、统一登记程序的要求，以期提高我国登记的公信力、进一步保护债权、保障交易安全、减少房地产纠纷。在新《物权法》出台的情况下，我们更急切期待我国有关房地产抵押登记相关单行法律的早日出台，并期待中国《民法典》的早日公布与实施