【设备抵押登记】分析民办学校等单位所有房产的抵押登记问题
房屋抵押权登记是指根据抵押当事人的申请，登记机构依法将抵押权设立的事项在登记簿上予以记载的行为。房屋登记机构受理抵押登记申请后应对主体和客体进行审查，如抵押人是否有权对抵押物进行处分，抵押物是否存在禁止抵押的情形，提交的要件是否齐备，要件之间的逻辑关系是否一致等。能否进行抵押登记的前提条件就是看抵押物是否存在法律规定的禁止抵押的情形。
《物权法》第一百八十四条规定：“下列财产不得抵押：(一)土地所有权：(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;(五)依法被查封、扣押、监管的财产;(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产”。
从上述规定可以看出，《物权法》对学校、医院等公益性单位所有财产禁止抵押的范围作了明确的界定，即必须得满足三个条件：一是以公益为目的：二是必须为教育设施、医疗设施和其他社会公益设施;三是为事业单位、社会团体所有。而且三个条件必须同时满足才属于禁止抵押的范围。
因此，关于民办学校、私立医院等单位所有的房产能否办理抵押登记的问题，笔者认为需要从以下两个方面进行探讨。
一、民办学校、私立医院等单位是否属于以公益为目的的事业单位、社会团体
公办学校和医院以公益为目的无可厚非，民办学校、私立医院是否仍以公益为目的值得探讨。笔者认为，民办学校、私立医院等单位应当属于以公益为目的的事业单位、社会团体的范畴，原因有二。首先，从文义上理解，《物权法》第一百八十四条并未对以学校、医院等事业单位、社会团体的公私属性进行限定，因此民办学校、私立医院等单位应当在文义范围之内;其次，《民办教育促进法》第三条规定：“民办教育事业属于公益性事业，是社会主义教育事业的组成部分”。国务院《医疗机构管理条例》规定，医疗机构应当以救死扶伤、防病治病、为公民的健康服务为宗旨。因此，学校和医院无论是公立还是私立，都是以社会公益为目的。从这一层面来看，民办学校、私立医院和公办学校、医院并无本质差别。
二、民办学校、私立医院等单位所有的房产哪些可以抵押，在什么情况下可以抵押
最高人民法院《担保法解释》第五十三条规定：“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效。”这一司法解释将人民法院可以认定抵押有效的范围限定在“教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产”，且只能为自身债务设定抵押。这就明确地将教育设施、医疗卫生设施、其他社会公益设施与这些财产以外的同样属于学校、医院的财产区别开来。但需要注意的是在此条件上还必须满足一个条件——必须为自身债务设定抵押，对他人的债务进行担保则不被允许。
之所以将可以认定抵押有效的范围限定在“教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产”及“为自身债务设定抵押”，笔者认为主要是考虑到以公益设施为他人债务设定抵押，一旦债务人不能履行债务，抵押权人行使抵押权，法院将这些公益设施拍卖或变卖，如果允许买受人自由处分其财产(这本是法律赋予其的权利)，则会严重影响学校、医院等单位正常的教学、医疗等秩序，使这些单位无法正常生存：但若限制买受人的权利，则又会影响这些抵押物的变现，无人愿购买这些抵押物，最终使得抵押权人的权利无法实现，担保的功能丧失。但如果学校、医院等公益单位以教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押，由于这种抵押并不当然改变公益设施的用途，限制其抵押是没有必要的。因此，允许这些单位的上述财产可以抵押，有利于为其提供一个有效的融资手段，从而更好地促进我国公益事业的发展。
综上我们可以得出，民办学校、私立医院等单位所有的房产可以办理抵押登记，但是必须满足以下两个前提条件：一是抵押的房产必须是教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的房产;二是必须系为自身的债务设定抵押。
对于房屋登记机构来说，在办理上述公益性单位所有房产的抵押登记时，由于目前相关法律法规并未对哪些财产属于社会公益设施作明确的界定，因此很难判断究竟哪些房产是属于社会公益设施以外的财产。而要明确哪些财产是属于社会公益设施以外的财产，首先需明确社会公益设施的概念。笔者认为，社会公益设施是指各级人民政府举办或者社会力量举办并向公众开放用于开展各类公益事业活动的建筑物、场地、设备等。而具体到房产，一般是指教学楼、实验室、门诊大楼、住院部、公共图书馆、科学技术馆、博物馆、美术馆、少年宫、工人文化宫、敬老院等。这些社会公益设施之外的房产即属于可以用于抵押的房产，如学校所办的商店、旅店，医院所办的生产基地等