丁*与谢**房屋买卖合同纠纷一案
大律师网 2026-04-13
导读：安徽省合肥市庐阳区人民法院民事判决书（2025）皖0103民初12594号原告：丁*，男，1973年10月10日出生，汉族，
安徽省合肥市庐阳区人民法院
民事判决书
（2025）皖0103民初12594号
原告：丁*，男，1973年10月10日出生，汉族，住安徽省长丰县岗集镇，公民身份号码。
委托诉讼代理人：夏明志，安徽瀛格律师事务所律师。
委托诉讼代理人：付**，原告妻子。
被告：谢**，男，1979年4月23日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区大杨镇,公民身份号码。
原告丁*与被告谢**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2025年7月14日受理后，由审判员刘洋适用普通程序于2025年12月10日、2026年3月31日公开开庭进行了审理。原告丁*及其委托诉讼代理人夏明志、付**，被告谢**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
丁*向本院提出诉讼请求：1.原告要求被告立即给付购房款580000元、办证费用20000元及购房款的利息742900.67元(其中150000元自2018年3月29日以LPR的4倍计算至2025年5月6日为193461元;另430000元自2018年4月20日计算为549439.67元)；2.律师费8000元由被告负担；3、由被告承担本案保全费、保全担保费及诉讼费用。
事实与理由:2018年3月29日,原被告经协商双方签订了一份回迁房买卖合同,约定被告将位于大杨镇湖畔新城的一套回迁房出售予原告,约定原告合同签订之日给付购房款150000元,于2018年4月20日前给付被告购房款430000元。同时约定;合同签订后,原告当日就按合同约定给付了首批购房款150000元,银行汇款支付,被告立有收条一份;2018年4月20日。原告又按合同约定将第二批约定购房款430000元给付了被告指定的接收人。但是原告履行了付款义务后,被告一直未能按照协议约定将案涉房屋交给原告使用,更没有办理相关产权证。故致使原告订立合同的目的已经无法达到,只有解除合同。为维护原告的合法权益,依据《中华人民共和国民法典》562条、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定,特向贵院起诉,请求判如所请。
谢**辩称，原告主张的费用我不承担，我没有违约，当时购买的是回迁房，必须等回迁才有房子给他，但现在政府还未分房，2024年7月第一次分房的时候，由于房源不够，采取抽签的方式，我抽的空号，所以导致一直没分房。所以原告的律师费、诉讼费、保全费及购房款的利息我不认可。
本院经审理查明以下事实：2018年3月29日,谢**作为出卖人（甲方），丁*作为买受人（乙方），双方签订了《回迁房买卖协议书》。协议约定，甲方将其所有的位于合肥市庐阳区大杨镇湖畔新城一套回迁安置房屋卖给乙方,建筑面积不低于90平方米(因该房屋的不动产登记证尚未办理,具体建筑面积以不动产登记证登记面积为准)；房屋价款为63万元，本协议订立生效后,任何一方不得以任何借口调整价格；甲乙双方同意以分期付款方式支付该笔购房款,即本合同签订当日乙方先支付甲方购房款15万元,于2018年4月20日前支付甲方43万，余款5万待双方办理完房产过户手续后七日内一次性付清；待乙方将首期购房款支付给甲方后三日内,甲方需将房屋交付给乙方使用，因上述房屋现尚未办理不动产权证书,待相关产权证办理后三个工作日内,甲方动告知乙方相关事宜,并携带回迁协议书、身份证、户口本原件等相关过户所需资料,积极配合乙方办理房屋过户登记；如因甲方原因毁约或违约导致本合同解除、无效或撤销的,愿意退还全部购房款,同时支付乙方5分月息(总房款)作为违约赔偿金,并赔偿乙方因追索产生的所有损失(包括但不限于房屋增值损失、诉讼费、保全费、执行费、拍卖费、律师费等)；甲方所出售房屋为拆迁安置回迁房,甲方并未办理产权登记手续,对此乙方完全知晓，乙方同意甲方关于房屋产权过户的承诺，甲方在能办理产权登记时应该第一时间办理产权登记,甲方办理完全产权登记后,应立即协助乙方办理产权过户手续。
在办理房屋产权转移过户登记时,甲方应予全力协助。如因甲方的延误,致使影响产权过户登记,因而使乙方遭受损失的,由甲方负责赔偿责任,同时按双方约定,支付乙方5分月息(总房款)作为违约赔偿金。
合同签订后，丁*依约支付购房款，谢**出具收条，载明其于2018年3月29日、2018年4月20日收到丁*支付的购房款15万元、43万元。
2024年10月17日，丁*向谢**转账2万元。庭审中，丁*陈述这20000元是被告借的，不是办证的钱。借款时间是2024.10.17日。当时因为购房需要办理一些手续，被告向我们借款20000元，等房子拿到、办证后我们再结算，因为现在房子已经拿不到了，我们要求被告退还预支办证费用。谢**陈述这20000元不是办证费用，因为房子还没拿到，这是我向原告借款20000元。纯粹借款，与房子没有任何关系。
2025年4月20日，谢**向丁*出具书面材料，载明“本人谢**在2025年5月20日之内归还丁*购房款58万元，之间所产生的利息双方另行协商。（另借2万一道归还共计60万元整）”。庭审中，双方均认可出具该材料时，谢**表示到2025年5月20日如果没有拿到房子就退钱。
2025年5月27日，丁*妻子付**向安徽瀛格律师事务所支付代理费8000元，安徽瀛格律师事务所出具相应发票。
另查明，合肥市庐阳区大杨镇拆迁安置办公室出具情况说明两份，载明谢**户（包括谢**、李霞、谢雨菲菲、谢雨彤）拆迁安置面积200平方米。2024年7月11日，谢**户结算领取75平方米房屋一套（乐居湖畔静园B6-203），下剩125平方米待分配。另载明，75平方米房屋是设计户型面积，办理房产证时需经实际测绘，具体面积将以不动产证登记面积为准。
庭审中，谢**陈述目前已经分配的75平方米房屋产权证在办理中，还没有办理好，产权证上面积87点几平方米，按照拆迁协议应当还有125平方米未安置。另陈述，125平方米待安置房屋中，户型在90-98平方米之间，没有正好90平方米的，这是安置过程中村里有拆迁办公告户型，有95点几、98的、99平方米的，没有正好90平方米的。
本院依丁*申请，作出(2025)皖0103民初12594号民事裁定书，查封被申请人谢**名下的位于合肥市庐阳区大杨镇湖畔新城的125平方米拆迁安置房屋（期限为实际查封之日起三年）。丁*预缴申请费5000元。
上述事实有原被告身份信息、原告婚姻信息、回迁房买卖协议书、转账凭证、收条、微信聊天记录、被告出具的书面材料、电话录音、情况说明等证据以及当事人庭审陈述予以证实。
本院认为，丁*与谢**于2018年3月29日签订的存量房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行。
关于购房款返还。本院认为，丁*已按合同约定支付购房款58万元，谢**于2025年4月20日出具承诺于2025年5月20日归还购房款的书面材料，约定期限届满后，未按协议约定交付房屋，其后亦未发出有意继续履行合同的意思表示。另外，根据本院查明的事实，谢**至今仅取得75平方米安置房屋，未取得符合合同约定的“不动产登记面积不低于90平方米”的房屋，至本案审结时下剩尚未分配的125平方米面积亦未实际取得房屋。谢**辩称的“政府分房房源不足、抽签空号”，并非法定的免责事由，不能对抗其负有的合同交房义务。丁*订立房屋买卖合同的根本目的无法实现，其诉请主张谢**返还购房款58万元，具有事实和法律依据，本院予以支持。
关于购房款利息。丁*诉请主张谢**承担购房款的利息742900.67元(其中150000元自2018年3月29日以LPR的4倍计算至2025年5月6日为193461元；另430000元自2018年4月20日计算为549439.67元)。本院认为，案涉协议约定“如因甲方原因毁约或违约导致本合同解除、无效或撤销的,愿意退还全部购房款,同时支付乙方5分月息(总房款)作为违约赔偿金”，但双方并未约定利息计算的起算时间。谢**未履行交房及过户义务构成根本违约并导致合同解除，其占用购房款58万元至今，应当向丁*赔偿损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。
丁*主张谢**承担自其实际支付购房款之日至2025年5月6日的资金占用利息，具有事实和法律依据，本院予以确认。关于利息计算标准，丁*未提交证据证明其存在除资金占用以外的其他损失，其虽将利息计算标准调整为LPR的4倍，但仍过分高于谢**违约造成的实际损失，依民法典“约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”之规定，谢**主张不承担购房款利息，实际具有违约金过高的抗辩之意。本院根据合同履行的实际情况、违约情形、损失大小等情形酌定按照同期中国人民银行贷款基准利率或者全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算利息。综上所述，谢**应当支付购房款利息158057.24元（以150000元为基数，自2018年3月29日按照中国人民银行贷款基准利率或者同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算至2025年5月6日为41172.49元；以430000元为基数，自2018年4月20日按照中国人民银行贷款基准利率或者同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算至2025年5月6日为116884.75元，合计为158057.24元）。
关于律师费，案涉协议约定违约赔偿损失包括乙方因追索产生的所有损失(包括但不限于房屋增值损失、诉讼费、保全费、执行费、拍卖费、律师费等)，丁*提交证据证明其为本案诉讼支出律师费8000元，故丁*诉请主张谢**支付律师费，本院予以支持。
关于办证费用2万元。根据本院查明的事实，该2万元系谢**向丁*的借款，属于借贷法律关系，与本案并非同一法律关系，该2万元款项不属于本案处理范围，故本院对丁*的该项诉请不予支持。
综上，谢**应当向丁*支付购房款580000元、利息158057.24元、律师费8000元，共计746057.24元。
据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十四条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、谢**于本判决生效后十日内支付丁*746057.24元；
二、驳回丁*的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费为16958元，由丁*承担6958元，由谢**负担10000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
审判员刘洋
二Ｏ二六年三月三十一日
法官助理马香云
书记员李晶晶