案外人执行异议之诉典型案例：房产查封后解除合同，能否排除强制执行？

案情介绍

上诉人河南xx正商xx有限公司（以下简称正商公司）因与被上诉人周x花、刘x伟案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（以下简称郑州中院）（2018）豫01民初3148号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2019年4月9日公开开庭审理了本案。上诉人正商公司的委托诉讼代理人高x昊，被上诉人周x花及其委托诉讼代理人谢国营、孙x到庭参加诉讼。被上诉人刘x伟经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。

正商公司上诉请求，撤销郑州中院作出的（2018）豫01民初3148号民事判决书，发回重审或查清事实改判支持正商公司的一审诉讼请求。事实与理由：1、郑州中院适用法律错误，在证据认定中存在错误和认定事实中遗漏证据的问题。涉案八套房产为正商公司合法建造，目前已确权登记在正商公司名下并记载于不动产登记薄。正商公司与刘x伟的《商品房买卖合同》无法继续履行，系因案外人刘x伟合同违约的原因。一审中，正商公司提交了涉案八套房屋的诉讼解除《商品房买卖合同》的法律文书，但郑州中院遗漏了其中六套的法律文书，实体认定存在严重瑕疵。2、合同信息备案只是《商品房买卖合同》公示的一种形式，商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力，买受人对于涉案房屋只是享有债权请求权，而非物权请求权。

周x花辩称，1、刘x伟不履行法院所作生效法律文书确定的还款义务，被郑州中院裁定查封刘x伟在正商公司所购涉案房产的行为于法有据。正商公司对涉案房产不具有排除法院强制执行的理由。2、正商公司应当根据相关法律规定在房屋竣工过后的九十日内向登记机关申报，配合案外人刘x伟办理房屋所有权证，正商公司不履行与刘x伟签订的房屋买卖合同，不配合办理房产过户手续。并且以提起诉讼的方式解除合同，也不能对抗人民法院的执行。3、郑州市高新技术产业开发区人民法院（以下简称高新区法院）作出的（2015）开民初字12385号民事调解书所依据的调解协议无效，且该协议与生效的查封在前的执行裁定书相冲突。4、根据《合同法》维护市场交易稳定的原则和司法实践中处理房屋买卖纠纷的习惯，应当继续履行合同，要求支付违约金，代偿部分可以行使追偿权实现权力，保持合同的稳定性。综上，请求驳回上诉，维持原判。正商公司一审诉讼请求，1、不得执行第三人刘x伟预售合同项下位于郑州市郑东新区湖心××、××路东正××学府广场××楼××、××、××、××、××、××、××、××套房屋并解除房屋上的预查封；2、请求确认郑州市郑东新区湖心××、××路东正××学府广场××楼××、××、××、××、××、××、××、××套房屋产权属于原告所有。

郑州中院查明，1、周x花诉刘x伟、孔x敏借款担保合同纠纷一案，郑州仲裁委员会的（2015）郑仲裁字第031号裁决书已发生法律效力。周x花向郑州中院申请强制执行，郑州中院于2016年4月6日立案执行，执行案号为（2016）豫01执400号。在仲裁审理过程中，河南省郑州市金水区人民法院于2015年1月21日作出（2015）金执字第948号执行裁定书和（2015）金执字第948号协助执行通知书，查封：一、担保人尚x凌名下位于郑东新区CBD商务内环路北、艺术中心东1号楼xxxxxxx，3商品房买卖合同编号为D106xxxxxx项下的办公房产、郑东新区商务内环路22号楼2单元xxxx1××1号房产（产权证号为07××**）各一套。二、查封被申请人刘x伟名下的房产：郑东新区湖心一路北、博学路东2号楼xxxxxx，商品房买卖合同编号为D140××××****；郑东新区湖心一路北、博学路东2号楼xxxxxx，商品房买卖合同编号为D140××××****；郑东新区湖心一路北、博学路东2号楼xxxxxx，商品房买卖合同编号为D140××××****；郑东新区湖心一路北、博学路东2号楼xxxxxxx，商品房买卖合同编号为D140××××****；郑东新区湖心一路北、博学路东2号楼xxxxxxx，商品房买卖合同编号为D140××××****；郑东新区湖心一路北、博学路东2号楼xxxxxxx，商品房买卖合同编号为D140××××****；郑东新区湖心一路北、博学路东2号楼xxxxxxx，商品房买卖合同编号为D140××××****；郑东新区湖心一路北、博学路东2号楼xxxxxxx，商品房买卖合同编号为D140××××****；共计八套房产。查封期限自2015年1月22日起至2017年1月21日止。

在执行过程中，郑州中院于2016年11月7日作出（2016）豫01执400号之三执行裁定书及（2016）豫01执400号之三协助执行通知书，继续查封本案仲裁期间河南省郑州市金水区人民法院查封的第二项八套房屋，查封期限从2016年11月8日起至2019年11月7日止。2016年4月20日，郑州中院作出（2016）4豫01执400号执行裁定书，裁定评估、拍卖被执行人刘x伟名下位于郑东新区湖心××、××路东××楼××房产。正商公司对上述八套房屋被查封不服，向郑州中院提交异议，郑州中院于2018年8月1日作出（2018）豫01执异256号执行裁定书，驳回了案外人正商公司的异议请求。正商公司对驳回其异议请求不服，诉至郑州中院。

原告正商公司（本案案外人）诉被告刘x伟（本案被执行人）房屋买卖合同纠纷一案，高新区法院于2016年6月2日作出（2016）豫0191民初6377号民事判决书，判决：一、解除原、被告之间签订的合同编号为D140××××****的《商品房买卖合同》；二、被告刘x伟于本判决生效后日内向原告正商公司支付违约金14000元。该判决于2016年11月21日生效。3、原告正商公司（本案案外人）诉被告刘x伟（本案被执行人）房屋买卖合同纠纷一案，高新区法院于2016年1月11日作出（2016）开民初12385号民事调解书，确认如下调解协议：一、经原、被告双方协商确认，被告刘x伟与原告正商公司于2014年8月31日签订的编号为D140××××****的商品房买卖合同自愿解除。二、被告刘x伟自愿于2016年2月10日前协助原告正商公司到郑州市房管局办理撤销登记备案手续，否则被告刘x伟自愿承担违约金5000元。三、原告正商公司自愿放弃其他诉讼请求，原、被告双方以后互无纠纷。因刘x伟未及时履行涉案房屋的贷款，招商银行股份有限公司郑州分行将刘x伟、苏x、正商公司诉至法院，要求偿还贷款本金及利息，高新区法院于2017年11月31日作出（2017）豫0191民初10566号民事判决书，判决：一、刘x伟、苏x于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司郑州分行偿还借款本金5361494.06元，利息49419.4元、罚息255.22元、复息166.96元，共计5411336.64元（暂计算至2017年4月6日，自2017年4月7日起至本息清偿之日止的利息、复息、罚息按合同约定计算）；二、被告刘x伟、苏x于本判决生效之日起十日内支付原告招商银行股份有限公司郑州分行律师费198301.89元；三、被告正商公司对上述判决内容承担连带保证责任；四、驳回原告招商银行股份有限公司郑州分行其他诉讼请求。5、正商公司提供了《中华人民共和国不动产权证书》八本，八套权属证书均显示房屋坐落：新东新区博学路xxx号xxxxxxx。房号分别为xx01、xx02、xx03、xx04、xx05、xx06、xx07、xx08。用途为：商服用地/办公。办证时间为2017年12月26日。

郑州中院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本案中，依据物权法的规定，涉案被查封的刘x伟名下位于郑东新区湖心××、××路东××楼××、××、××、××、××、××、××、××共××房产，2015年1月21日法院查封时备案登记在刘x伟名下，该备案登记对外具有公示的效力，对外公示刘x伟对涉案房屋拥有物权期待权，也拥有相应的财产权利，该查封状态将一直持续到2019年11月7日。原告正商公司所称的上述房屋中xx01、xx03两套已通过诉讼解除了房屋买卖合同，其他房屋的诉讼尚未结束。但涉案房屋查封在前，解除合同在后，该法律文书不能对抗对涉案房屋在先的查封，故正商公司提出的排除执行异议诉讼请求不予支持，遂判决驳回正商公司的诉讼请求。

本院查明事实与郑州中院查明事实一致。 

 本院认为，本案的争议焦点为案外人正商公司对涉及案房产所享有的权利能否排除法院的强制执行。 涉案的八套房产由被执行人刘x伟2014年8月通过银行按揭的方式向正商公司购买，2014年10月21日在郑州市住房保障和房地产管理局直属分局办理合同信息备案，该合同信息备案登记具有对外的公示效力，刘x伟对于涉案的房产也享有相应的财产权利，当刘x伟成为被执行人时，涉案的房产可以成为人民法院执行的对象。正商公司以刘x伟违约，商品房买卖合同的目的不能实现为由，向高新区法院起诉请求解除合同，获得相应的生效判决，要求排除执行，但因正商公司起诉，高新区法院作出上述判决书、调解书的时间均在执行法院2015年1月21日查封涉案房产之后，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议 和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，依法不能对抗人民法院的执行。但经人民法院的生效裁判认定，正商公司已为被执行人刘x伟偿还的按揭贷款部分，应当从拍卖房产的变价款中优先支付给正商公司。 

 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第 （一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一、二审案件受理费各36400元，均由上诉人正商公司负担。 本判决为终审判决。

争议焦点

正商公司对涉案房产享有的权利，能否排除法院的强制执行？

裁判要旨

1.商品房合同信息备案具有公示效力，刘X伟作为买受人享有财产权利，法院查封合法有效；

2.正商公司解除合同的生效法律文书作出于房产查封之后，依据司法解释，不得对抗在先查封；

3.正商公司已代偿的按揭贷款，可从房产拍卖款中优先受偿。

最终，河南省高院判决驳回上诉，维持原判。

律师提示

1. 商品房买卖合同备案虽不产生物权变动效力，但具有法定公示公信力，足以让债权人周x花相信被执行人刘x伟对案涉房产享有合法财产权益。周x花基于该公示信息申请查封房产，符合财产保全的合法性要求，其作为善意债权人的信赖利益应得到法律优先保护，不能因开发商后续单方解除合同而被任意否定。

2. 案外人正商公司解除合同的生效法律文书作出于房产查封之后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条第2款，查封后形成的权利不能对抗在先执行措施。正商公司以在后解除合同为由主张排除执行，本质上是试图通过事后行为规避执行，违背执行程序稳定性原则，不应得到支持。

3. 案外人主张排除执行需同时满足“权利真实合法、成立于查封之前、具有排他性”三大核心要件。本案中，正商公司虽为房产登记权利人，但在刘x伟已办理备案的情况下，其所有权受买卖合同约束，且合同解除权行使于查封之后，既不满足时间要件，也不具备对抗周x花债权的排他效力，不符合排除执行的法定标准。

4. 债权人在涉及房产类债权纠纷中，应关注房产备案信息的公示效力，及时申请财产保全锁定被执行人财产；若案外人以“产权未过户”“合同解除”等为由提出执行异议，债权人应重点审查案外人权利成立时间与查封时间的先后顺序，依据法律规定坚决维护自身合法债权的实现。