表面上看来，卖家毁约的原因有很多，但最主要的还是房价上涨，卖家觉得不划算，所以找各种理由毁约不卖了。在这种情况下，只要已经签署了购房合同，就算还没有网签，交易就是受法律保护的。卖家毁约的处理方法有两种：

　　1、提起诉讼，要求卖家继续履行合同，完成房屋买卖，并要求仲裁或诉讼费用由对方支付。这是最简单粗暴的处理方式，前提是你真的很想要这个房子。

　　2、要求卖方将已支付的所有房款退还，并且赔偿双倍定金做为违约金(如合同有约定违约金的可以照违约金赔偿，二选一)。但不能再继续要求卖方将房子卖给你，合同解除。如果想要钱的话，就选这种。

　　1、提高定金额度，前面说到如果卖方毁约就要赔偿买方双倍的定金，如果定金交的越多，说明卖方赔的违约金就会越多(总价20%以内的定金都是合法的)。这样就会增加卖方毁约的成本，从而减少毁约的可能性。

　　2、在合同中约定过户期限，并且按日支付违约金，以免卖方一直拖拖拖。只有过完户，房子才算是买到了。

　　3、买房前，充分摸清房屋的情况，杜绝房东找任何理由毁约。例如查看房屋产权是否明晰、注意房屋是否在租等，以免产生纠纷。

　　4、在补充条款中明确约定，如卖方拒不办理过户，或者因出卖方导致合同无法履行，除向买受人返还全部购房款外，出卖方仍需按照合同解除时的房屋已增值价格赔偿给买方。

　　归根结底，卖方之所以违约，还是觉得违约的成本低，就算给违约金也愿意，因为房价涨得太快。那唯一的办法就是提高违约成本。

　　1、 返还已付房款

　　根据合同解除的效力，守约方可要求回复原状，返还已付房款。之所以列举此项是因为很多来咨询的当事人竟然认为违约赔偿和这个已付款二者只能择其一，在这里给大家指出因一方违约造成合同解除后，守约方除要求回复原状(在这里就是返还已付款)还可以另行请求损失赔偿，二者是并存的。

　　2、 房款利息损失

　　主要是利率标准和计息时间。早期很多法院只支持按银行存款利率支持，计息时间一般也只支持从实际支付之日计算至法院审判之时(因为我国的司法判决都很保守，对违约方的惩罚总是小于实际损失)。司法实践中，由于当事人和律师的坚决维权，也为了遏制恶意违约的一方，法院近年针对房屋买卖合同中卖方恶意违约的情形，可按房贷利率支持利息，计息时间也从实际支付之日计算至实际归还之日，不履行判决的人利息可以一直计算到执行时实际归还的当天，更大程度保护了受害者的利益。

　　3、 房屋差价涨跌损失

　　理论上，房屋应该按审判时的市价进行评估，评估价-购房合同价=涨跌差价。虽然现在判决中大部分支持差价，但却有很多限制;

　　(1)这里提出，评估是按市场价评估的(了解评估方法的可能会担心会否按成本评估)，但实践中评估价格往往会比实际转让价格低10%-30%左右;

　　(2)在评估价的基础上计算出的差价已经小于实际损失了，然而法院在判决中还会给予折扣一部分(一方面是我国对违约惩处的保守传统，一方面是法院为了平息纠纷平衡双方利益;三是一方应自行承担部分市场风险;四是购房者可能也在买卖过程中存在部分过错);

　　按上述方法，假设购房价为150万，审判时房屋市场销售价为300万，可能评估价格只有250万。你心里计算的是差价150都该判给你，但按法院计算差价为100万，再按一定过错比例可能到手也就五六十万了。

　　4、 中介费损失

　　房屋买卖中，一般中介费都是转嫁到买方身上全部承担的，而发生卖家违约的情况下，中介公司是不会退还买方的。一般依据中介居间服务合同，若中介没有过错，双方的违约解除也应支付中介服务费。因此该项费用损失买方应向卖家主张(很多咨询的当事人揪着中介不放其实是不合理的)，法院若认为合同解除买家没过错的，则由违约方承担;若双方均由过错，按过错比例承担。

　　5、 房屋装修损失

　　很多拆迁房买卖，在签合同时即要求支付七八成房款，过户时支付余款，因此买家也会要求卖家提前交房。房屋交付后，买家就开始装修并入住。

　　合同里约定了装修、搬家损失的可依法得到支持;但实践中有时双方对此并未约定，发生争议时卖家还会辩称是买家私自入住强行装修，他们对此并不知情。这种情况下就需要法官去调查核实事实，大部分还是更倾向于相信买方(毕竟房屋给人专修入住了那么久还不知情不符合常理)，但部分人确实有不知情的证据(很多卖家其实卖房后就移居国外)的法院就难以支持买家。

　　因此在合同里明确约定交付房屋状况、房屋是否装修入住，以及合同解除后怎么回复原状或赔偿是有必要的。

　　6、 租金损失

　　上一项损失主要是因为买家提前入住而发生的，而租金损失的主张是因为房屋未提前交付使用。现在因合同解除，买方另行购买房屋到实际入住还需一段时间，该段时间的租金损失也可要求违约方赔偿。

　　实践中，对此项请求提出的不多，而且提出后法院支持的情况较少。但笔者认为该笔损失应依法得到支持，租金标准可根据市场一般情况计算或以买方此前一段时间实际产生的月租金作为标准，计租时间应以购房到完成过户、交付房屋的一般时间来合理裁判。

　　7、 为履行合同产生的交通费、调查费等损失

　　这个费用提出来是因为很多律师和当事人根本不屑或不提，根据法院不告不理原则是不可能支持的。因为购房对一家人来说往往是大事，耗费一家人的精力和情感寄托，若不能强制过户，损失赔偿其实往往难以弥补，这部分费用虽然较少，但也毕竟是为购房而产生，理应支持。除此，笔者认为这些费用提出来主要是为了抚慰下受害人的心灵。法律不应该太机械，在未来应更多考虑对无形损失的合理赔偿。

　　8、 户口问题带来的损失

　　如无约定一般不予支持。一种是自己不能及时落户;另一种是因为卖家的户口没有及时迁出。因此类损失往往难以举证，如无约定具体数额难以得到法院支持。该类损失约定不应笼统约定在违约金中，而应特别单项列明未履行该义务带来的损失如何处理。

　　因为户口问题在近年发生纠纷的特别多，而且强制一方户口迁出(行政手续)不属于法院受理范围，更不能强制要求卖方迁出，导致很多当事人求救无门。一般情况下只有当事人以一方不履行过户义务为由要求其损害赔偿，这个事由法院方可受理。若能提前约定没有迁出的违约金，可让其迫于金钱压力迁出或因不履行判决进入黑名单给其约束。

　　9、 学区问题带来的损失

　　如无约定一般不予支持。

　　10、 维权损失，一般包括诉讼费和律师费的问题

　　该类损失首先根据双方书面约定判决，有约定的按约定。无约定的情况下，法院目前都不支持律师费，只有在部分存在欺诈(比如一房两卖或制作假的产证或相关材料售房导致买方严重损失的情况下)才支持部分律师费。建议当事人在争端解决部分将律师费、诉讼费、因诉讼产生的调查费、评估费、鉴定费等约定由败诉方承担，一般情况不会拒绝。

　　诉讼费的问题现在由法院根据双方过错依法判决，不用当事人请求。