买受人在与开发商出卖人订立商品房预售合同后，开发商(出卖人)没有取得商品房预售许可证明的，商品房预售合同无效，买受人可以要求出卖人返还预付款和赔偿自己的损失。但是如果在买受人起诉钱取得了商品房预售许可证明的，合同可以认定有效。那么房产商未取得许可证擅自出租能否解约?如何获得预售许可证?
案情简介：房产商未取得许可证，擅自出租能否解约
郑某、A公司、B公司称，知C公司违法出租三层夹层和四层违建房屋，被城管、消防认定为违法后，未采取补救措施，在免租期未满前，既函告《补充协议》无效，又要求申请人帮其补交地价款以解决违建问题，同时，因租赁面积锐减致重新装修等成本加大，双方就此协商中，知C公司即起诉解除合同，其行为构成根本性违约。郑某、A公司、B公司对合同部分无效及造成的损失没有过错，由于承租面积锐减，郑某、A公司、B公司享有不安抗辩权，因此，郑某、A公司、B公司不应承担迟交租金的责任，且有权要求继续履行合同以减少损失，知C公司应赔偿因此给郑某、A公司、B公司造成的装修损失、退还50万元装修补偿金、违建部分的租金、押金，承担消防罚款。
法院判决：双方均有过错
本案知本大厦三层夹层和四层至今无房产证，知C公司未按有关法律规定取得规划、建筑部门的相关许可，其提供的国土和房管部门函件亦表明，该房产合法使用的前提是必须取得相关行政部门的审批许可。知C公司明知该部分面积不得出租仍提供给郑某使用不符合法律规定，其无权收取该部分面积的租金并承担相应过错。郑某轻信知C公司称正在补办房产证的承诺，明知部分房屋无房产证仍承租，亦有过错。因此，知C公司、郑某应对《补充协议》中涉及该部分面积的内容无效和因此导致的损失各负担50%的责任。郑某等人称出租上述房屋的责任应由知C公司一方承担的理由不足，本院不予支持。
律师说法：是否能解除合同
根据《知本大厦裙楼租赁合同》第四条规定，郑某应于每月六日前将经营项目总营业额的9.8%作为扣点提成管理费，支付至知C公司指定账户，如郑某故意隐瞒营业额或拒绝知C公司按约定方式进行财务监管，少交或不按期缴纳，应按合同约定承担违约责任，知C公司并有权单方面解除租赁合同。上述合同内容系双方自愿达成，未违反法律禁止性规定。根据约定，知C公司收取的营业扣点提成管理费按实际试营业或开业日期起计算，2007年12月29日，郑某开办的水都休闲中心试营业，但郑某及其经营的A公司至今未向知C公司报送财务报表、通报经营收入，也未按约定向知C公司支付扣点提成管理费，据此，双方约定的解除合同的条件已经成就，知C公司有权行使解除权。郑某等人要求继续履行合同，并以租赁面积锐减成本加大、以及扣点提成的约定违反地方法规规定，要求予以废除的理由不能成立。
《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。
核发程序：
一、行政许可的依据
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条
二、行政许可的条件
符合《城市商品房预售管理办法》第五条条件
1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
2、持有建设工程规划许可证和施工许可证;
3、按提供预售的商品房 计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 百分之二十五以上，并已经 确定 施工进度和竣工交付日期。
三、申请材料目录
1、 商品房预售许可申请表 --主管部门制式表
2、营业执照--需要原件
3、 房地产开发企业资质证书--需要原件
4、 工程规划许可证--需要原件
5、土地使用权证书--需要原件
6、 施工许可证--需要原件
7、 建设工程投资达到25%以上，以完成基础工程的证明并需要工程形象进度符合规定的现场照片--各地要求不一致，我所在地为多层要求2层以上，高层要求5层以上，请咨询当地主管部门
8、 商品房预售方案--需要一房一价备案
9、 预售款监管协议及专用帐户开户证明
10、 土地上无房屋或有房屋未办理房产证的具结书;原房屋办理权属登记的需提供注销证明
11、 施工合同及进度说明
12、土地使用权、在建工程设置抵押的，抵押权人同意办理预售的书面意见及初始登记前解除抵押的书面保证
13、 预测绘报告
14、 业主临时公约
15、前期物业服务合同
16、物业管理用房配置情况说明书
四、行政许可程序
1、申请人向房地产交易管理所提出申请，并提交有关材料。
2、房地产交易管理所对申请材料进行初审，提出初审意见，并将初审意见和全部材料上报县建设局。
3、建设局进行审核和现场查勘，并作出行政许可决定，准于许可的，于法定时间内向申请人颁发送达许可证书。
五、行政许可时限
1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
2、持有建设工程规划许可证和施工许可证;
3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
六、行政许可的数量
无限制。
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