经济适用房和商品房存在多方面显著区别，以下是主要差异：
一、产权性质
经济适用房：土地为划拨性质，业主拥有有限产权，需满5年且补缴土地出让金后才可上市交易，交易时需缴纳房屋评估价10%-20%的土地出让金。
商品房：土地通过出让方式取得，业主拥有完全产权，可自由交易、抵押、继承。
二、建设目的
经济适用房：为解决中低收入家庭住房困难，具有保障性。
商品房：以盈利为目的，面向市场销售。
三、销售价格
经济适用房：价格由政府指导，通常比同地段商品房低30%-50%。
商品房：价格由市场决定，受地段、成本、供需等因素影响。
四、购买资格
经济适用房：需满足户籍、收入、住房面积等条件，如家庭人均收入低于当地平均水平、无房或人均住房面积不足等。
商品房：无严格限制，只要具备购房能力即可购买。
五、房屋质量与配套
经济适用房：为控制成本，部分可能存在建筑质量、设施老化等问题，配套设施标准相对较低。
商品房：通常注重品质和配套，建设标准较高。
六、物业管理费
经济适用房：政府调控物业费，费用较低。
商品房：按市场服务标准收费。
七、交易限制
经济适用房：5年内不得上市交易，满5年后需补缴土地出让金并经政府审核。
商品房：无交易年限限制，可自由买卖。
经济适用房可以买卖，但受严格的条件与程序限制，核心依据《经济适用住房管理办法》，未满足条件的交易行为不受法律保护。
关键的限制是上市交易年限，办法规定经济适用房买卖，需自购买合同备案之日起满5年，方可上市交易;未满5年的，不得直接上市交易，确需转让的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素回购。
满5年上市交易时，购房者需向政府缴纳土地收益等相关价款，具体缴纳比例由市、县人民政府确定，缴纳后房屋性质转为商品房，方可办理产权过户。
此外，经济适用房买卖需符合产权登记要求，确保房屋无抵押、查封等权利瑕疵，且卖方需已取得不动产权属证书。
值得注意的是，经济适用房买卖与上市交易管理实行属地化原则，各地可在办法基础上制定具体实施细则，对交易年限、收益缴纳比例等作出细化规定。
未满5年擅自交易经济适用房，如通过签订阴阳合同等方式规避限制，该交易行为无效，买方可能面临无法办理产权登记的风险，且双方需承担相应法律责任。
同时，政府对经济适用房的购买资格实行严格审核，违规购买的经济适用房，政府有权责令退回或按规定补缴相关款项。