二手房按揭交易应遵循先完成贷款审批，再办理过户，最后设立抵押权的核心顺序，特殊情形可适用带押过户模式，这一规则有着明确的法律依据支撑。
根据《中华人民共和国民法典》第三百九十五条规定，可抵押的财产需为债务人或第三人有权处分的财产，买方在未完成过户、未取得房屋所有权前，无权将房屋设定抵押，银行亦无法合法办理抵押权登记。
同时，《不动产登记暂行条例实施细则》第四十七条明确，申请抵押权登记需提交不动产权属证书等材料，进一步佐证只有完成过户、买方取得产权证明后，才能依法办理抵押手续。
常规流程中，需先完成银行贷款审批，再办理过户登记，避免因贷款未获批导致过户后交易受阻;而针对卖方房屋仍有未结清贷款的情况，依据《自然资源部中国银保监会关于协同做好不动产带押过户便民利企服务的通知》，可在不注销旧抵押权的前提下，合并办理转移登记、旧抵押权变更登记及新抵押权设立登记，简化流程的同时保障交易合规。
需注意，任何突破法定顺序的约定都可能导致抵押权无法设立或交易无效，增加法律风险。
1.确定贷款方案与资质初审
买卖双方签订购房合同后，买方需向银行或指定按揭服务公司提交贷款申请，并提供身份证、户口本、婚姻证明、收入证明等材料。银行根据《商业银行法》第三十五条，对买方的还款能力、信用记录进行初步审核，并确定贷款额度与期限。
2.房屋评估与抵押价值核定
银行指定评估机构对房屋进行实地评估，出具评估报告。根据《城市房地产抵押管理办法》第二十二条，抵押物价值需由具备资质的评估机构确定，且贷款额度不得超过抵押物评估价值的70%(房龄10年以内)。
3.签订贷款合同与公证
审核通过后，买卖双方与银行签订《借款合同》及《抵押合同》，明确贷款金额、利率、还款方式及抵押物处置条款。根据《公证法》第十一条，抵押合同可申请公证以增强法律效力。
4.办理房屋过户与抵押登记
买卖双方携带贷款合同、评估报告等材料至不动产登记中心办理过户，买方取得新房产证后，与银行共同办理抵押登记。根据《民法典》第四百零二条，抵押权自登记时设立，银行据此取得房屋的优先受偿权。
5.银行发放贷款与资金划转
银行在收到抵押登记证明后，按合同约定将贷款发放至卖方账户(或资金监管账户)。根据《贷款通则》第二十五条，贷款发放需严格遵循审批流程，确保资金用途合规。
6.买方按期还款与产权解押
买方按合同约定偿还贷款本息，贷款结清后，银行出具《贷款结清证明》，买方凭此至不动产登记中心办理抵押权注销登记，恢复房屋完全产权。