2026年物业费新规定以规范收费秩序、保障业主权益为核心，围绕分级定价、透明收费、业主主导及强化监管四大原则，出台多项刚性要求，解决物业乱收费、公共收益不透明等问题。
在定价机制上，新规明确分阶段实行差异化定价。前期物业阶段尚未成立业主委员会，实行政府指导价。各地住建部门按服务等级划分为一至五级基准价，一级基础服务对应1.0-1.8元/㎡，五级高端服务对应4.5-8.0元/㎡，物业需在基准价浮动范围内确定具体收费，不得突破上限。
成立业主委员会后，实行市场调节价，由业主与物业协商确定。协商需遵循质价相符原则，服务等级与收费标准必须匹配。值得一提的是，新规强化了涨价约束，物业费调价需过两道硬关。
第一需出具第三方成本评估报告，公示近三年人力、维保等成本明细，公示期不少于15天。
第二需经双三分之二+双过半表决，专有部分面积和业主人数均超三分之二参与投票，且参与投票业主过半数同意，涨价方可生效，居委会全程监督投票过程。
在计费与预收管理上，新规明确计费面积仅按房屋产权建筑面积计收，储藏间、地下室、车位等均不计入。预收周期最长为一年，无论物业以何种优惠为噱头，超出12个月的预收部分业主可直接拒付，已缴纳的可要求退还。
同时禁止重复收费，楼道照明、电梯运行等公共能耗费已包含在物业费内，单独收取即属违规。针对空置房，新规明确连续空置六个月以上的，业主可凭水电气零使用证明申请减免。
各地减免比例差异化实施，减免范围在20%至50%之间，未提前书面申请的需全额缴纳。公共收益方面，小区电梯广告、车位出租、快递柜进场费等八类收益全归业主所有。
物业仅可提取10%-30%的管理费，具体比例需写入合同，且需单独开设专户管理，每半年公示收支明细。此外新规还明确，物业不得以催费为由中断业主水电供应，违规将面临行政处罚。装修保证金在验收合格后7天内必须全额退还，不得无故克扣。
物业费的计算核心依据是物业服务合同约定，主要分为包干制和酬金制两种计费模式，不同模式的计算逻辑和费用构成存在明确差异。
根据《物业服务收费管理办法》第二条规定，物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
根据《物业服务收费管理办法》第九条规定，包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的计费方式。
实行包干制的，物业服务费用构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润，其中企业利润不得超过成本的10%-15%。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的计费方式。
实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或支出构成相对固定，主要包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费。还包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用，办公费用，物业管理企业固定资产折旧。
此外，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，以及经业主同意的其他费用也属于物业服务成本或支出范畴。需要注意的是，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
缴费责任划分上，前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月费用由建设单位承担。交付次月至前期合同终止当月的费用由物业买受人承担。
一般情况下，业主不可以随意不交物业费，缴纳物业费是业主的法定义务。
根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付。合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。但在特定法定情形下，业主可以合法拒交或减免物业费。
第一种情形是物业公司未履行合同义务，未按约定提供服务且情节严重。比如安保缺失、公共设施长期损坏不修、卫生清理不及时等。业主留存好相关证据后，可要求减免物业费，最高减免比例可达30%。但需通过协商、调解或法律途径解决，不能单方面直接拒交全部费用。
第二种情形是物业费未经合法程序调整，物业公司擅自提高收费标准。未经过业主大会或专有部分面积、业主人数双过三分之二参与投票且参与投票业主过半数同意的，业主可拒交擅自涨价部分。根据《物业管理条例》第四十条及《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，物业费调整需经业主共同决定，业主拒绝缴纳涨价部分时需保留相关证据。
第三种情形是房屋空置符合地方减免政策，业主需提前向物业书面申请，并提供水电气使用记录等空置证明，经审核符合条件的可享受20%-50%的减免。
此外，房屋未完成正式交付前的物业费由开发商承担，前期物业服务合同到期后未重新签订仍收费的，业主也可拒绝缴纳。
2026年物业费新规从定价、收费到维权均有明确刚性要求，细化了分级标准与涨价流程。物业费计算有固定模式与成本构成，缴纳是业主法定义务，仅在物业违约、违规调价等法定情形下可合法拒交或减免。建议业主熟知新规，留存相关证据，通过合理途径维护权益，配合合理收费保障小区运转。