首套住房与二套房的贷款利率存在明显差异。商业银行对首套房执行相对优惠的利率政策，通常在贷款市场报价利率(LPR)基础上加较少基点;而二套房则需加更多基点，实际利率高出0.5至1个百分点以上。
这种差别源于国家实施的差别化住房信贷政策，旨在支持刚需购房、抑制投资投机。即使同一银行、同一城市、同一楼盘，只要认定为二套，利率立即上调。
利率差异直接影响月供和总利息支出。以贷款一百万元、期限三十年计算，二套房可能多支付十几万元利息。因此，准确判定房屋套数对购房者至关重要。
需要注意的是，利率并非全国统一，而是由各地根据房地产市场情况动态调整。但无论地方如何微调，首套与二套之间的利率差始终存在，不会完全一致。
因此，不能假设“都是买房，利率就一样”。购房前务必确认自身是否符合首套房条件，以免承担不必要的融资成本。
《个人住房贷款管理办法》第十一条规定，借款人申请个人住房贷款，应区分首套住房和第二套(及以上)住房，实行差别化的最低首付款比例和贷款利率。具体标准由中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会根据房地产市场形势确定并适时调整。
1.利率水平
首套房利率：
商业贷款：通常按基准利率或LPR(贷款市场报价利率)下浮一定比例执行。如在2026年，如果LPR为3.5%，首套房商业贷款利率可能在此基础上有所下浮，如执行LPR-30BP或LPR-45BP的利率，即3.2%或3.05%。
公积金贷款：按国家规定的首套房标准执行。如5年以下(含5年)的利率为2.1%，5年以上的利率为2.6%。
二套房利率：
商业贷款：通常在LPR基础上上浮10%~30%。具体上浮比例可能因地区、银行政策等因素而有所不同。
公积金贷款：在首套房基础上上浮10%。如5年以下(含5年)的利率为2.525%，5年以上的利率为3.075%。
2.利率调整机制
首套房利率：
商业贷款：利率调整通常与LPR挂钩，重定价周期一般为1年。在重定价日，银行会根据上一年LPR的涨跌幅度，自动调整新一年的个人房贷利率。
公积金贷款：利率调整由中国人民银行统一规定，调整后存量贷款自次年1月1日起执行新利率。
二套房利率：
商业贷款：同样与LPR挂钩，但上浮比例可能因地区、银行政策等因素而有所不同。在重定价日，银行也会根据上一年LPR的涨跌幅度调整利率。
公积金贷款：利率调整机制与首套房相同，但上浮比例较高。
2026年，首套房认定采用“认房又认贷”原则。即同时核查家庭成员(包括借款人、配偶及未成年子女)在当地不动产登记系统中是否有住房登记记录，以及在全国征信系统中是否有未结清的住房贷款。
如果名下无房产，且无未结清房贷，则认定为首套房。即使曾经有过房贷但已结清并出售房产，只要当前无房，多数地区仍按首套执行。
部分城市在特定时期可能阶段性调整为“认房不认贷”，即只看是否有房，不看是否有贷款记录。但此类政策属临时性调控措施，需以当地最新通知为准。
认定工作由贷款银行或住房公积金管理中心发起，通过联网系统自动查询。申请人无需自行开具无房证明，但需如实提供婚姻状况、家庭成员信息，确保核查准确。
因此，所谓“首套房”并非主观认定，而是基于官方数据的客观判断。购房前可通过“交管12123”类似平台或不动产登记中心预查，提前掌握自身资格。
《不动产登记暂行条例》第二十七条规定，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料。住房城乡建设部、人民银行等部门联合规定，商业银行在办理个人住房贷款时，应通过房屋交易合同网签备案系统、不动产登记系统及征信系统，核实借款人住房套数情况。