房屋抵押贷款的贷款年限没有固定标准，核心取决于贷款用途、抵押物类型、借款人资质及金融机构的审批政策，法律虽未明确规定统一年限上限，但结合相关法规和行业惯例，不同情况对应不同的年限范围，具体如下：
1.住宅类房产购房抵押，最长可达三十年。
此类抵押贷款主要用于购置住宅，能有效降低借款人月供压力，是实践中最常见的长期抵押形式，金融机构对此类贷款的年限支持力度最大，审批通过后可按三十年期限还款。
2.住宅类房产经营性、消费性抵押，年限为五至二十年。
此类贷款用于个人消费或经营周转，不属于购房类抵押，年限相对较短，常见期限为五至十年，部分资质优良、还款能力强的借款人，可申请延长至二十年，但审批要求更为严格。
3.商业用房抵押，最长不超过十年。
商铺、写字楼等商业用房作为抵押物时，因变现难度相对较大，金融机构为控制风险，会缩短贷款年限，主流期限为五至十年，不支持长期抵押，具体年限结合评估价值和经营状况确定。
4.受借款人年龄和房屋房龄限制的情况，年限需符合双重要求。
通常要求借款人年龄与贷款年限之和不超过七十岁，房屋房龄与贷款年限之和不超过五十年，两者需同时满足，金融机构会结合这两个条件进一步压缩或确定最终年限。
5.金融机构审批调整的情况，年限结合借款人资质确定。
金融机构会综合评估借款人的收入稳定性、征信状况、负债率等资质，结合抵押物价值和贷款用途，在上述对应年限范围内，灵活调整具体贷款年限，借款人可协商确认。
房屋抵押后签订的租赁合同并非当然无效，核心取决于租赁合同签订时间、抵押设立时间及合同合法性，不同情况对应不同的效力认定，具体如下：
1.租赁在抵押设立之前签订且已转移占有，租赁合同有效且不受抵押影响。
根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。即便后续房屋办理抵押，原租赁合同依然有效，抵押权实现时，承租人有权继续享有租赁权。
2.租赁在抵押设立之后签订，租赁合同有效但不得对抗已登记的抵押权。
根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。此时租赁合同合法有效，但抵押权人实现抵押权时，承租人不能以租赁关系对抗优先受偿权，租赁合同对房屋受让人无约束力。
3.租赁合同内容违法或非双方真实意思表示，无论签订时间先后，均无效。
如果租赁合同违反法律行政法规的强制性规定，或者是一方受欺诈、胁迫所签，并非真实意思表示，即便签订在抵押前后，该租赁合同也不具有法律效力，不受法律保护。
4.抵押人未告知承租人房屋已抵押，租赁合同仍有效但抵押人需承担赔偿责任。
如果抵押人在签订租赁合同时，未告知承租人房屋已抵押的事实，导致承租人遭受损失的，租赁合同依然有效，承租人可要求抵押人承担相应赔偿责任。
办理房屋抵押贷款，需同时满足借款人资质、抵押物、贷款用途三大类条件，缺一不可，所有条件均需符合法律规定和金融机构的审批要求，具体细分如下：
1.借款人资质条件
1)主体资格合法
根据《贷款通则》和《个人贷款管理暂行办法》相关规定，借款人需为具有完全民事行为能力的自然人或合法存续的法人、其他组织，自然人需年满十八周岁且不超过六十五周岁。
2)还款能力达标
具有稳定的收入来源和偿还贷款本息的能力，能提供银行流水、纳税证明等相关佐证材料，法人或其他组织需经营状况良好，具备偿还贷款的能力。
3)征信状况良好
无重大不良信用记录，即近两年内无连续三次或累计六次以上逾期还款记录，无呆账、坏账等影响贷款审批的情形。
2.抵押物条件
1)产权清晰无争议
抵押房屋需为借款人或第三人合法取得的不动产，已依法办理不动产权证书，不存在权属纠纷，无抵押、查封等权利限制。
2)房屋类型符合要求
通常为商品住房、商业用房等可合法流通的房产，小产权房、违章建筑等不得作为抵押物，需符合金融机构的抵押物类型规定。
3)价值和抵押率达标
需经金融机构认可的评估机构评估，价值符合贷款要求，商品住房抵押率不得超过百分之七十，商业用房抵押率不得超过百分之五十。
3.贷款用途条件
1)用途明确合法
贷款用途需具体明确，不得用于购买住房、投资股票、期货等金融衍生品，或从事其他国家法律法规禁止的活动。
2)提供用途证明
借款人需提供真实有效的用途证明材料，确保贷款资金流向符合规定，接受金融机构的资金监管。
综上所述，房屋抵押贷款年限根据抵押物类型、贷款用途等确定，住宅最长可达三十年。房屋抵押后签订的租赁合同合法有效，仅租赁效力受抵押设立时间影响。办理贷款需满足借款人、抵押物、贷款用途相关条件，依法办理即可规避风险。