1. 原则上国内法院无权管辖。中国法律明确规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院专属管辖。这一原则具有排他性，意味着只要房子在国外，无论当事人国籍如何，无论合同在哪里签订，中国法院都无权审理该房屋的权属、买卖、租赁等实体争议。
2. 例外情形仅限于身份关系。如果案件本质是离婚、继承等身份关系纠纷，而国外房产仅作为财产分割的一部分，国内法院可以受理离婚或继承案件。但在判决书中，法院通常只会对国内财产进行分割，对于国外房产，往往告知当事人另行向房产所在地法院起诉，或者在判决书中注明该部分财产需由当事人自行协商或通过境外法律程序解决。
3. 程序性事项可在国内处理。虽然实体纠纷不能在国内起诉，但某些程序性问题可以在国内解决。例如，确认仲裁协议效力、申请承认和执行外国法院判决或仲裁裁决等。如果买卖双方约定了在中国仲裁，国内仲裁机构可以受理并作出裁决，但该裁决若涉及国外房产过户，仍需到房产所在国申请承认和执行。
协议管辖优先。若当事人在合同中书面协议选择管辖法院，且该协议不违反专属管辖规定，则按协议确定管辖法院。例如，双方约定由某国法院或国际仲裁机构管辖，该约定通常有效。
不动产所在地法院管辖。根据《中华人民共和国民事诉讼法》及司法解释，因不动产纠纷提起的诉讼，一般由不动产所在地法院管辖。但此规定适用于不动产位于中国领域内的情况;若房产在国外，中国法院通常不直接适用此专属管辖规则。
被告住所地或经常居所地法院管辖。若被告在中国有住所地或经常居所地，原告可向被告住所地或经常居所地法院提起诉讼。例如，被告为中国公民或法人，且在中国有固定住所或经营场所，中国法院可能具有管辖权。
合同履行地、签订地或侵权行为地法院管辖。若纠纷涉及合同履行、签订或侵权行为，且相关行为发生在中国领域内，中国法院可能根据合同履行地、签订地或侵权行为地确定管辖。例如，合同在中国签订或履行，或侵权行为结果发生在中国，中国法院可能受理。
不方便法院原则适用。若案件争议主要事实发生在国外，且外国法院审理更为方便，中国法院可能根据“不方便法院原则”裁定驳回起诉，告知原告向更方便的外国法院提起诉讼。但需满足被告提出管辖异议、不存在管辖协议、案件不涉及中国利益等条件。
房主在国外卖房出现纠纷，可通过以下方式处理：
1.协商解决
与买方直接沟通，明确纠纷焦点，尝试通过友好协商达成一致，如调整价格、延长履约期限、补充条款等。
若因跨国沟通困难，可委托国内亲友或律师代为协商，通过邮件、视频会议等方式保持联系。
2.依据合同处理
查看房屋买卖合同中的争议解决条款，若约定了仲裁或诉讼方式，按约定执行。
若合同未明确，根据《民法典》相关规定，可向合同履行地(通常为房屋所在地)或被告住所地法院提起诉讼。
3.利用委托代理
若房主已办理委托公证，授权国内代理人处理纠纷，代理人可在授权范围内代表房主参与协商、诉讼等程序。
若委托范围不明确，需补充授权或重新办理公证，确保代理人权限覆盖纠纷处理事项。
4.收集证据
整理合同、付款凭证、沟通记录、房屋现状证明等证据，证明自身履约情况或对方违约事实。
若涉及跨国证据，需通过公证、认证等程序确保证据有效性。
5.寻求专业法律帮助
聘请熟悉涉外房产纠纷的律师，分析案件法律适用(如是否适用中国法律或外国法律)，制定维权策略。
律师可协助起草法律文书、参与调解、代表出庭，提高纠纷解决效率。
6.考虑调解或仲裁
若双方愿意，可申请法院调解或仲裁机构仲裁，调解或仲裁结果具有法律效力，可避免长期诉讼。
仲裁需双方事先约定仲裁条款，仲裁程序相对灵活，保密性较强。注意：若房屋位于中国境内，根据《民事诉讼法》规定，涉及不动产的纠纷由不动产所在地法院专属管辖，通常可在国内法院起诉。若合同明确约定外国法院管辖，需评估执行可行性后再决定。