2026年房产过户领域迎来多项重磅政策调整。根据中国政府网公告，个人住房不满两年出售的增值税从百分之五降到百分之三，直接少缴百分之四十的税。这一调整全国统一执行，不再区分城市等级，北上广深也不再特殊。
根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。2026年自然资源部等四部门联合发文，继承过户彻底取消强制公证，不动产登记中心全面推行告知承诺制，材料齐全直接办，三天内就能办结。
契税方面，2026年标准没有新变化，但执行更加规范。根据《中华人民共和国契税法》第三条，契税税率为百分之三至百分之五，具体由省级人民政府确定。首套房九十平方米以下百分之一，九十平方米以上百分之一点五，二套房百分之二。
2026年还推出了带押过户新模式。根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条，抵押期间抵押人可以转让抵押财产。以前房子有贷款必须先还清才能卖，现在买卖双方和银行达成协议，不用提前还贷就能直接完成产权变更，一套流程最多七天。
个税政策保持不变，满五唯一仍然免征。根据《中华人民共和国个人所得税法》，个人转让住房取得的所得应缴纳个人所得税，税率百分之二十。不满五年或不是唯一住房的，按总价百分之一或差额百分之二十选低的交。
老人活着的时候完全可以把房子直接更名给孙女，法律上有明确的依据。根据《中华人民共和国民法典》第二百四十条，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。老人作为房屋所有权人，有权自主决定将房屋赠与孙女。
第一种方式是赠与过户。老人和孙女签订书面赠与合同，明确房屋信息和赠与意愿，然后共同到不动产登记机构办理过户。根据《中华人民共和国民法典》第六百五十七条，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人的合同。2026年已取消强制公证，直接去登记中心就能办。
赠与的税费计算很关键。契税统一按百分之三缴纳，不管孙女是首套还是多套。增值税和个税直系亲属间全免。印花税双方各百分之零点零五，加上八十元登记费。一套两百万的房子，赠与总成本大约六万多元。
第二种方式是买卖过户。老人和孙女签房屋买卖合同，按正常流程交易。根据2026年新规，不满两年的房子增值税只收百分之三，满两年全免。如果老人的房子满五唯一，孙女首套的话，契税百分之一，增值税和个税全免，总成本可能只要两万出头。
根据《中华人民共和国个人所得税法》规定，买卖过户来的房子，孙女将来卖房时个税按差额百分之二十征收，原值清晰。而赠与来的房子，原值视为零，将来卖房个税按全额百分之二十征收，差距可能高达几十万。