通过中介买房没成交,首先要搞清楚是谁的原因导致的。是买方贷款没批下来,还是卖方临时不卖了,又或者是双方对合同条款谈不拢。不同原因的处理方式完全不一样,责任归属也不同。
如果是贷款审批未通过导致没成交,这种情况属于不可归责于双方的事由。买卖双方都不算违约,中介费一般按照合同约定来处理,通常是可以协商退还一部分的。买方不需要承担违约金,卖方也不需要。
如果是一方单方面不想买了或者不想卖了,那就是违约。守约方有权要求违约方承担违约责任,包括支付合同约定的违约金。中介在这种情况下已经促成了部分交易,中介费一般不退或者只退一小部分。
如果是双方对合同细节谈不拢,比如付款方式,交房时间等没有达成一致,这种情况属于双方均无过错。中介费的退还比例要看合同怎么约定的,双方可以坐下来协商,协商不成就走法律途径。
所以没成交不代表钱就打水漂了。关键是把原因搞清楚,责任分明白,然后对照合同条款来处理。签合同之前就应该把这些情况想好,写进合同里,省得到时候扯皮。
需要不需要付违约金,完全取决于合同里有没有约定以及谁是违约方。如果合同里明确写了违约金条款,一方违约就要按约定支付。如果合同里没写,那就要看实际损失来主张赔偿。
买方因为个人原因不买了,比如资金不够,改变主意,这就属于买方违约。买方需要按照合同约定向卖方支付违约金,中介费一般也不退。因为中介已经提供了居间服务,带你看了房,帮你谈了价格。
卖方因为个人原因不卖了,比如房价涨了想反悔,或者要卖给别人,这属于卖方违约。卖方需要向买方支付违约金,中介费同样不退。这种情况下买方还可以要求卖方继续履行合同,法院一般会支持。
如果双方都没有过错,是客观原因导致没成交,比如政策调整,贷款政策收紧,那谁都不用付违约金。中介费可以协商退还,因为交易没完成,中介的居间目的没有实现。
还有一种情况是中介的问题导致没成交,比如中介没有核实房屋产权,隐瞒了重要信息。这种情况下买方可以要求中介承担责任,违约金和中介费的处理方式都会不一样,买方甚至可以要求中介赔偿损失。
中介费能不能退,核心就一句话,看中介有没有促成交易。促成了就不退,没促成就可以退。这是法律对中介费最基本的规定,也是判断退费的根本标准。
如果买卖双方已经签了正式的房屋买卖合同,说明中介的居间服务已经完成,中介费就不能退了。哪怕后来因为其他原因过户没完成,那是买卖双方之间的事,跟中介没关系,中介费已经赚到手了。
如果连正式的买卖合同都没签,只是看了房,谈了价格,最后没谈拢。这种情况下中介没有促成交易,中介费是可以要求退还的。当然中介可能会主张自己付出了劳动,要求扣除一部分合理费用,这也是合理的。
很多人签的是居间服务合同,里面会写明中介费的金额和退还条件。如果合同里写了不成交全额退款,那就按合同来。如果合同里写了不成交不退款,那就要看这个条款是否公平合理,显失公平的条款可以申请撤销。
实际操作中,退多少中介费往往是双方协商的结果。买方可以主张中介没有完成全部服务,要求退还大部分费用。中介可以主张自己已经做了大量工作,只同意退一小部分。双方各退一步,找到一个都能接受的方案最实际。