依据最新的法律及政策规定，农村自建房并非完全禁止买卖，也不允许自由对外交易，仅限定在特定主体范围内合法流转，超出法定范围的买卖行为不受法律保护。
合法交易的核心前提为交易双方属于同一农村集体经济组织内部成员，买方符合宅基地申请条件，名下无本村宅基地，房屋产权清晰且已完成合法确权登记，不存在权属争议或权利查封限制。
法律及政策明确禁止城镇居民、外村人员购买农村自建房，此类跨集体交易行为一律违规，无法完成权属备案与过户登记，对应的交易行为不受法律保护。农村自建房交易遵循房地一体原则，房屋所有权转让的同时，宅基地使用权同步转让，不得单独拆分交易房屋或土地权益。
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
延续现行刚性交易规则，未放开农村宅基地及自建房对外交易限制，严格守住集体土地保护底线，仅内部合规交易可正常履行，违规交易自始不具备合法效力，交易双方的权益均无法得到司法保障。
农村房屋买卖仅签订交易协议但未办理过户登记，协议效力需要结合交易主体身份综合判定，不能直接认定有效或无效，不同交易情形的法律后果存在明显区别。
如果是本集体经济组织内部合规交易，买卖双方身份合法、交易条件合规，双方自愿签订的房屋买卖协议，不存在欺诈胁迫、恶意串通等违法情形的，协议本身具备法律效力，对签约双方产生法律约束力。未办理过户登记仅代表房屋产权未发生正式转移，属于合同履行层面的瑕疵，不会影响合同本身的成立与生效，买方可以依据有效协议要求卖方配合完成后续过户手续。
如果交易双方属于跨集体交易，买方为外村人员或城镇居民，即便双方自愿签订书面协议，该协议也会因违反法律强制性规定直接无效。
《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。违背公序良俗的民事法律行为无效。
内部有效协议未过户的情况下，买方仅享有合同债权，不享有房屋物权，卖方如果擅自二次处置房屋，买方只能依据协议主张违约责任，无法直接对抗善意第三方的合法权利，交易存在极大权属风险。
购买农村房屋只签协议不过户的行为，无法统一认定为合法或违法，合法性判定核心取决于交易主体资格与交易行为本身，过户与否仅影响物权变动，不直接决定行为合法性。
在本村集体内部合规交易场景中，双方签订的买卖协议符合法律规定，交易行为本身合法，未及时过户只是未完成物权公示流程，不属于违法行为，仅存在权属不稳定的隐患。在跨集体交易场景中，即便双方自愿签署协议、款项结清，整个交易行为依旧违法，协议自始无效，不受法律保护。
法律严格限制集体土地使用权向外流转，任何规避规定、私下签订的对外买卖协议，均属于违法民事行为。
《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
这也就意味着合法交易不过户，物权不生效，违法交易无论是否过户、是否签约，整体行为均不具备合法性，当事人无法主张房屋产权，产生纠纷后难以通过法律途径挽回自身经济损失。
综上所述，农村自建房仅限集体内部合规买卖，对外交易一律无效。合法交易的未过户协议具备合同效力但无物权效力，违规签约交易本身违法。购房者需严守交易规则，完成合规过户保障权属安全。