一、维修责任的一般原则：无约定则由出租人承担
《中华人民共和国民法典》第七百一十二条明确规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。”
这一法条确立了租赁物维修的基本规则：出租人作为房屋及附属设施的所有权人，本身负有保持租赁物符合合同约定使用状态的义务，从房屋交付到租赁关系终止，只要物品不是因为承租人的过错损坏，且双方没有提前约定维修责任，维修义务就默认由出租人承担。
这一规则的立法逻辑也符合租赁关系的本质：承租人支付租金获得的是租赁物完整的使用权，出租人有义务保障租赁物在租赁期间能够满足正常使用需求;自然损耗、老化等非人为原因导致的损坏，本身属于出租人应当承担的房屋使用风险，不应转嫁给承租人。
二、维修责任的例外情形：承租人过错导致损坏自行承担
维修责任由出租人承担不是绝对的，《中华人民共和国民法典》第七百一十三条同时规定：“因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。”第七百一十四条也明确：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。”
简单来说，如果物品损坏是承租人的原因导致，维修责任就需要承租人自行承担，常见的情形包括：使用过程中操作不当造成的损坏、保管不善导致的物品毁损、擅自改装拆解造成的故障等等。这种情况下，损坏结果是承租人的行为直接导致，理应由承租人承担维修或赔偿责任，出租人无需为此买单。
此外，如果出租人和承租人在租赁合同中，已经提前明确约定了租赁期间物品损坏由承租人负责维修，该约定只要是双方真实意思表示，就合法有效，维修责任按照合同约定由承租人承担，这也是“当事人另有约定的除外”的具体适用。
三、出租人拒不履行维修义务的法律后果与维权路径
当租赁物确实需要维修，且维修责任属于出租人时，承租人依法享有相应的救济权利，具体规则也有法律明确规定：
根据《中华人民共和国民法典》第七百一十三条，承租人可以先向出租人发出维修请求，要求出租人在合理期限内维修;这个合理期限一般根据物品损坏程度、维修的紧迫性、出租人的维修能力确定，比如漏水这类紧急问题，合理期限通常短于普通小故障。
如果出租人无正当理由逾期不维修，承租人可以自行委托维修，维修费用由出租人负担，承租人垫付后有权向出租人追偿，也可以直接抵扣应付租金。如果维修期间影响承租人正常使用房屋，承租人还可以要求相应减少租金，或者按照维修占用的时长延长租赁期限。
如果租赁物损坏严重，出租人经催告后仍拒不维修，导致承租人根本无法正常使用房屋的，属于出租人根本违约，承租人还可以依法解除租赁合同，并要求出租人承担相应的违约责任。
四、租赁双方的风险防范建议
为了避免维修责任争议，租赁双方都应当提前做好预防工作：对出租人来说，应当在签订租赁合同时明确约定维修责任划分，入住前和承租人共同清点设施状态，留存好物品现状的照片、视频证据;对承租人来说，入住时一定要仔细检查设施能否正常使用，发现已有损坏及时和出租人沟通确认，日常使用中妥善保管物品，出现损坏后第一时间通过微信、短信等书面方式向出租人报修，保留好沟通记录和维修费用票据，避免维权时缺乏证据。
整体来看，我国法律对租房维修责任的划分清晰合理，既保障了承租人正常使用房屋的权利，也明确了承租人应当承担的妥善保管义务，只要双方都按照法律规定行使权利、履行义务，就能有效避免争议，维护和谐的租赁关系。