(一)、核心注意事项
1.产权核查
真实性验证：要求卖方提供不动产权证书原件，通过不动产登记中心官网或线下窗口核实产权归属、抵押/查封状态及共有情况。若存在多个产权人，需所有共有人签署同意出售声明。
土地性质：确认房屋土地性质为“出让”或“划拨”。划拨土地需补缴土地出让金方可交易，具体金额以当地政策为准。
2.房屋质量与合规性
实地检查：重点查看房屋结构、水电线路、防水、墙体裂缝等问题，必要时委托专业机构检测。
违建排查：确认房屋无擅自搭建的阳台、阁楼等，避免因违建导致交易受阻或后续拆除风险。
租赁关系：若房屋已出租，需租客签署《放弃优先购买权声明》，避免“买卖不破租赁”引发的纠纷。
3.合同条款
关键条款：明确房屋价格、付款方式(全款/贷款)、过户时间、交房标准(如附赠家具家电清单)、违约责任(如逾期交房/付款的违约金比例)。
户口迁移：约定卖方户口迁出时间及违约责任(如每日按房款万分之五支付违约金)，避免影响买方落户。
资金监管：通过银行或第三方监管账户划转房款，确保过户完成后卖方才能收款，防范资金风险。
4.税费承担
税费种类：包括契税(买方承担，1%-3%)、增值税(满两年普通住宅免征)、个人所得税(满五唯一免征)、印花税等。
分担方式：合同中明确税费承担方，避免口头约定引发争议。
(二)、详细交易流程
1.签约前准备
购房资格审核：买方确认自身符合当地限购政策(如社保缴纳年限、户籍要求)。
房屋信息核实：通过不动产登记中心、物业等渠道确认房屋产权、欠费情况(物业费、水电费等)。
2.签订买卖合同
合同签署：买卖双方签署《存量房买卖合同》，明确交易细节及违约责任。
定金支付：买方支付定金(通常不超过房款20%)，由卖方签署《定金收据》。
3.过户与缴税
网签备案：双方通过不动产登记中心系统完成网签，生成唯一合同编号。
缴纳税费：根据评估价或成交价计算税费，双方按约定缴纳。
过户手续：提交网签合同、税费凭证、身份证明等材料，办理产权转移登记，买方领取新不动产权证。
4.交房与物业交割
房屋交接：卖方腾空房屋，买方验收房屋及附赠物品，结清水电、燃气、物业等费用。
户口迁移：卖方办理户口迁出手续，买方确认户口簿更新。
剩余房款支付：监管账户释放尾款至卖方账户，交易完成。
(一)、买方需缴纳的税费
1.契税
税率：根据购房套数和房屋面积不同，税率有所差异。
首套房：面积≤90平方米，税率为1%;面积>90平方米，税率为1.5%。
二套房：面积≤90平方米，税率为1%;面积>90平方米，税率为2%。
三套及以上住房：无论面积大小，税率统一为3%。
2.印花税
政策：个人销售或购买住房暂免征收印花税(产权转移书据)。
(二)、卖方需缴纳的税费
1.增值税及附加
增值税：
普通住房：购买不足2年对外销售的，按5%征收率全额缴纳增值税;购买满2年(含)对外销售的，免征增值税。
非普通住房(仅限北京、上海、广州、深圳)：购买不足2年对外销售的，按5%征收率全额缴纳增值税;购买满2年(含)对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按5%征收率缴纳增值税。
附加税费：
城市维护建设税：以增值税税额为计税依据，市区税率为7%，县城、镇为5%，其他地区为1%。
教育费附加：以增值税税额为计税依据，税率为3%。
地方教育附加：以增值税税额为计税依据，税率为2%。
2.个人所得税
税率：
能提供房屋原值凭证：按财产转让所得的20%计征，即(转让收入-房屋原值-合理费用)×20%。
不能提供房屋原值凭证：按转让收入的1%-3%核定征收(具体比例由地方税务机关确定)。
免税条件：个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。
3.土地增值税
政策：对个人销售住房暂免征收土地增值税。
在二手房交易中，付款与过户的顺序并无固定法律强制规定，主要取决于买卖双方的协商结果及交易方式设计。常见的三种模式各有利弊：
1.先付款后过户对卖方有利，可确保资金提前到账，降低交易风险。但买方需承担卖方收款后不配合过户、房屋存在产权纠纷等风险。
若选择此方式，建议通过银行资金监管账户划转房款——买方将款项存入监管账户，待过户完成后银行自动划转至卖方账户，避免直接付款的潜在纠纷。
2.先过户后付款对买方更安全，过户完成后房屋产权转移，买方掌握主动权。但卖方可能因买方拖延付款或资金链断裂遭受损失。
实践中，卖方常要求买方支付较高比例定金，并在合同中明确逾期付款的违约责任，以降低风险。
3.资金监管模式通过第三方介入平衡双方利益，成为主流选择。买卖双方共同选定银行或第三方机构开设监管账户，买方将房款存入后，双方办理过户手续。
待新房产证核发且抵押登记完成，监管方将款项支付给卖方。此方式既保障卖方收款，又确保买方在产权转移后支付房款，有效降低交易风险。