根据《民法典》第九百四十二条，物业服务人负有“维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全”的义务。
但这一义务的边界需以物业服务合同约定为准。若合同明确约定物业对业主车辆负有保管义务(如提供专用车位、收取保管费)，则物业未履行保管职责导致单车被盗的，无论业主是否缴费，均需承担赔偿责任。
物业费缴纳与保管义务的履行分属不同法律关系，业主欠费不能成为物业免责的抗辩理由。
合同未约定保管义务，但约定物业需提供安保服务(如配备保安、安装监控)，则物业仅在未履行安保义务(如监控损坏未及时维修、保安脱岗)且该过错与盗窃结果存在因果关系时，承担相应赔偿责任。
此时，业主欠费虽构成违约，但物业责任需根据过错比例分担。
家中失窃的赔偿规则与单车被盗类似，核心在于物业是否履行合同约定的安保义务。
根据《物业管理条例》第四十七条，物业的安保职责限于“协助做好安全防范工作”，不包含对业主室内财产的直接保管义务。
合同未特别约定物业对室内财产的安保责任，物业仅在未履行公共区域安保义务(如门禁系统失效、外来人员登记疏漏)且该过错与失窃存在因果关系时，承担次要赔偿责任。
业主欠费与失窃损失分属不同法律关系，物业不得以欠费为由主张免责。
若合同明确约定物业对业主室内财产负有安保义务(如提供入户安保服务)，则物业未履行该义务导致失窃的，需承担赔偿责任。
但业主欠费本身不构成物业免责的法定事由，物业仍需就其过错部分担责。
司法实践中，法院通常会根据物业过错程度、业主损失大小及双方举证情况，综合判定赔偿比例。
业主未缴纳物业费，物业可依据《民法典》第九百四十四条提起诉讼，要求业主支付欠费及违约金。
法院审理时，首先会审查物业服务合同的有效性及业主欠费事实。
合同合法有效且业主无合理抗辩理由(如物业未提供服务、服务严重不达标)，法院通常判决业主限期支付欠费及违约金。
业主拒不履行判决，物业可申请强制执行，法院有权查封、扣押、拍卖业主财产，并可能将其纳入失信被执行人名单，限制高消费及出行。
若业主主张物业未履行合同义务(如安保不到位、卫生清洁差)，需在诉讼中提供证据(如监控录像、照片、证人证言等)证明物业存在根本违约行为。
根据《民法典》第五百七十七条，若物业违约行为导致合同目的无法实现(如小区长期处于无安保状态)，业主可要求减免物业费或解除合同。
但若物业仅存在一般瑕疵(如偶尔清洁不及时)，法院通常仅酌情减少部分物业费，而非完全免除。