小区内停车位并非全部属于开发商或物业公司。根据现行法律框架，首先要区分规划内与规划外车位。建筑区划内，经过规划审批用于停放汽车的车位，属于专有部分，产权可由开发商初始登记并依法出售、附赠或出租。这类车位不属于全体业主共有。
未计入公摊面积、也未经规划用于停车的地面空地，如果被划为车位，则通常属于业主共有。此类车位的设置、使用和收益，必须由业主共同决定。开发商或物业无权擅自处置或长期独占收益。
地下人防车位情况特殊。其产权虽不属业主，但平时用作停车的，使用权应优先保障本小区业主。不得对外长期出租或变相出售给非业主使用。这是基于小区配套功能的基本定位所决定的。
判断车位是否属于业主共有，核心依据是是否纳入公摊、是否属于规划用途之外新增。业主可通过查阅购房合同、测绘报告及不动产登记簿获取准确信息。产权清晰是后续维权的前提。
《民法典》第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
当小区停车位饱和，而业主确实有停车需求，首先应确认自己是否具备优先承租或购买资格。对于规划内产权车位，开发商或现产权人必须优先满足本小区业主的使用需求，不得无故拒绝或抬高价格排斥业主。
如果开发商已将大量车位售予非业主，或长期闲置不出租，业主委员会可代表全体业主提出异议。必要时，可向住建部门投诉，要求核查是否存在违反“优先满足业主”原则的行为。
对于业主共有的地面车位，即使数量有限，也应通过业主大会制定公平的分配规则。可以采取抽签、轮候、按户配额等方式，确保程序公开透明。物业不得私自指定或收取不合理费用。
如果小区整体车位严重不足，业主还可推动增设临时停车区域。例如利用部分绿化调整、边角空地等，在符合消防、安全规范前提下，经业主共同决定后实施。这需要业委会牵头组织表决。
《民法典》第二百七十八条规定，有关共有和共同管理权利的重大事项，包括车位的使用和收费，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
小区停车问题本质是资源分配与权利平衡问题。业主既要了解自身在《民法典》下的法定权利，也要通过合法程序参与小区治理。面对车位紧张，理性主张、集体协商、依法维权，才是解决问题的正道。