【房地产抵押流程】最新房地产抵押流程与合同
一、房地产抵押的基本流程
(一)土地使用权抵押流程
第一步，债务合同(主合同)依法成立，为履行债务合同，抵押人提供其依法拥有的土地使用权作担保。
第二步，抵押人与抵押权人签订土地使用权抵押合同(从合同)，将依法取得的土地使用权设定抵押。
第三步，抵押双方将抵押合同、债务合同及房地产权属证书等有关资料到房地产登记机关办理抵押登记。
第四步，领取房地产其他权利证明及经注记的房地产权属证书。
第五步，债务履行完毕，抵押双方向房地产登记机关申请办理抵押注销手续。
(二)建设工程抵押
第一步，债务合同成立，抵押人提供其合法拥有的在建房屋及土地使用权作担保。
第二步，抵押人与抵押权人签订抵押合同，将在建房屋及相应的土地使用权抵押，当债务不能履行时，抵押权人有权依法处分抵押物。
第三步，抵押双方持债务合同(主合同)，抵押合同及房地产权利证书，建设工程规划许可证等有关资料到房地产登记机关办理抵押登记。
第四步，抵押权人保管房地产其他权利证明，房地产权利人领取经注记的建设工程规划许可证。
第五步，债务履行完毕，抵押双方持注销抵押申请书，经注记的土地使用权证，建设工程规划许可证到房地产登记机构办理注销抵押手续。
(三)预购商品房期权抵押
预购商品房期权设定抵押应符合以下条件：(1)抵押所担保的主债券仅限于购买该商品房的贷款;(2)不得设定最高额抵押;(3)符合国家关于商品房预售管理的规定。
预购商品房抵押的基本流程为：
第一步，商品房预购人与商品房开发经营企业签订商品房预购合同，并已交付部分房价款。
第二步，持商品房预售合同到房地产登记机关登记备案。
第三步，抵押权人与抵押人签订抵押合同。
第四步，抵押双方持抵押合同及经房地产登记机构登记备案的商品房预售合同到房地产登记机关办理抵押登记。
第五步，抵押权人保管其他权利证明，房地产权利人领取已经注记的商品房预售合同。
第六步，债务履行完毕或贷款已经清偿，抵押双方持注销抵押申请书，其他权利证明及已经注记的商品房预售合同或房地产权利证书到房地产登记机关办理注销抵押登记手续。
(四)现房抵押
现房抵押的一般流程为：
第一步，债务合同成立。债务人或第三者将自己依法拥有的房地产作担保。
第二步，抵押双方签订抵押合同。
第三步，抵押双方;持抵押合同，房地产权利证书到房地产登记机构办理抵押登记手续。
第四步，抵押权人保管房地产其他权利证明，抵押人保管已经注记的房地产权利证书。
第五步，债务履行完毕，抵押双方持注销抵押申请书、房地产其他权利证明及已经注记的房地产权利证书到房地产登记机关办理注销抵押手续。
二、房地产抵押合同
(一)房地产抵押合同的特征
1. 房地产抵押合同是从合同。
2. 房地产抵押合同所设立的抵押权与其担保的债权同时存在。
3. 房地产抵押合同所设立的抵押权是一种他物权，可以转让，但其转让是连同主合同债务一同转让。
4. 房地产抵押合同生效后，抵押权人对抵押物不享有占有、使用、受益权。
5. 房地产抵押合同生效后，对抵押物具有限制性。
6. 抵押权人处分抵押物须按法律规定的程序进行。
(二)房地产抵押合同的内容
房地产抵押合同一般应具备以下内容：
1. 抵押人和抵押权人姓名(或者名称)、住所;
2. 抵押物的座落、用途、结构、面积、价值、四至范围;
3. 被担保的主债权的种类、数额;
4. 债务人履行债务的期限;
5. 抵押担保的债权范围;
6. 抵押当事人约定的其他事项。
建设工程期权设定抵押的，还应增加：
1.《建设工程规划许可证》编号;
2.国有土地使用权出让金的款额;
3.总承包合同或者施工总承包合约定的建设工程造价;
4.已投入工程的款额，但不包括获得土地使用权人的费用;
5.建设工程竣工日期。
(三)房地产抵押合同的成立
根据担保法规定，房地产抵押合同签订后，应当向房地产登记机关办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效，而不是自抵押合同签订之日起生效。