无处分权人将其占有的动产或者错误登记在其名下的不动产转让给善意第三人或者为善意第三人设定他物权，在符合一定条件(此处一定条件因动产或者不动产属性的不同而不同)的情况之下，善意第三人依据法律的规定取得动产或者不动产所有权或者他物权的制度。那么2018年不动产善意取得制度的理解和适用问题?如何诉求利益 解矛盾 护稳定?
【案情】
原告：杨XX夫妇
被告：廉XX
第三人：赵XX
1990年4月，廉XX与赵XX按照当地习俗举行了婚礼，未领取结婚证，婚后生育一子。2003年8月，双方共同出资47880.78元在廉XX单位购买了带有福利性质的住房一套，并由廉XX单位统一办理了房产证，房产证办理在廉XX名下，未载明共有人。2007年11月，廉XX在网上发布了售房信息，随后与赵XX发生矛盾，两人分居。2008年4月，杨XX夫妇从网上看到廉XX的售房信息后便与廉XX联系协商购房事宜。缔约前，杨XX夫妇查看了廉XX的房产证，询问了廉XX的家庭状况，廉称自己单身，该房屋为其个人所有。2008年4月15日，杨XX夫妇以15.5万元的价格与廉XX订立了房屋买卖合同。合同订立后，杨XX夫妇将现金6.5万元及金额为8万元的定期存单交付给廉XX;廉XX将房屋产权证和购房原始发票交付给杨XX夫妇。同年4月底，杨XX夫妇收到廉XX交付的房屋钥匙，并占有该房屋。
合同签订后，杨XX夫妇与廉XX一起到房管部门办理房屋过户手续，由于相关证明文件不齐备，房管部门未予办理。在此情况下，杨XX夫妇将已交付的8万元存单挂失，并到所购买的房屋周围进一步打听、询问该房屋的相关情况。经了解，廉XX有丈夫赵XX，在XX单位工作。2008年5月4日，杨XX夫妇到赵XX单位找到赵XX，并向其核实其与廉XX的身份关系。赵XX表示其与廉XX系夫妻关系，未办理结婚证，并表示其不同意出售房屋。
同年5月23日，杨XX夫妇以其与廉XX订立的房屋买卖合同为依据向襄阳区人民法院提起诉讼，请求判令廉XX交付房屋并办理过户手续。该院受理了该案，审理中，廉XX陈述其单身，隐瞒了其已婚事实;同时杨XX夫妇亦未将其曾找过赵XX的情节告知法庭。审理中杨XX夫妇与廉XX自愿达成调解协议：被告廉XX于2008年5月30日将诉争房屋交付给原告杨XX夫妇，并协助原告办理房屋过户手续。案件受理费由原告负担。该调解协议经双方当事人签字生效后，廉XX并未自动履行协议中约定的协助过户义务。于是，杨XX夫妇于2008年6月3日向该院申请执行。通过执行，同年7月21日讼争房屋过户完毕。之后杨XX夫妇按照15.5万元的总价款向廉XX付清了余款。
2008年10月，赵XX在得知其与廉XX共有的房屋被廉XX独自售出，并已过户到他人名下后，提出异议，要求该院依法再审，撤销原审调解书，并判令杨XX夫妇返还房屋。
针对第三人的异议，原审原告杨XX夫妇认为，讼争的房屋登记在廉XX名下，未载明共有人，其购买时不知晓廉XX为无权处分，该房屋实际付款15.5万元，为合理价格，且办理过户，其依据善意取得制度应取得该房屋所有权。
【审判】
该案因赵XX的异议，法院进行了再审复查，依据院长发现并提交审判委员会讨论决定进入再审程序。该案进入再审程序后追加赵XX作为有独立请求权的第三人参加诉讼。再审审理认为，原审被告廉XX与第三人赵XX属事实婚姻关系，在夫妻关系存续期间取得的房产应属夫妻共同财产。原审被告廉XX与原审原告杨XX夫妇订立的房屋买卖协议未经房屋共有人赵XX同意，依法构成无权处分。杨XX夫妇在履行合同过程中知晓了房屋存在共有人的事实后，仍坚持购买，其主观上已不符合《中华人名共和国物权法》中规定的善意要求。同时因为廉XX证明文件不齐备不能对交易房屋进行产权过户，为了达到房产过户目的，廉XX与杨XX夫妇进行原审诉讼，诉讼中双方隐瞒了相关事实借助公权力进行的过户，再审查明事实后应予纠正，杨XX夫妇辩称其与廉XX交易的房产已办理过户手续的理由依法不能成立。故杨XX夫妇对讼争房屋不能依据善意取得制度取得所有权。第三人赵XX作为物权共有人，依据物权的追及效力要求原审原告杨XX夫妇返还房屋，符合法律规定。因第三人赵XX与原审被告廉XX尚处夫妻关系存续期间，对廉XX的返还房屋价款义务，第三人赵XX应承担连带返还责任。同时因为原审原告杨XX夫妇没有其他住房，原审被告廉XX与第三人赵XX应先行返还购房款，并给予一定的准备期限，再由原审原告杨XX夫妇将讼争房屋返还给廉XX与赵XX，并协助过户到其二人名下。法院据此作出判决并送达给第三人赵XX后，赵XX主动提出愿意同原审原告杨XX夫妇就该案协商处理，希望法院从中做调解工作。襄阳区人民法院遂在收回发出的判决，重新主持双方当事人进行调解，最终促成当事人自愿达成调解协议：一、第三人赵XX对原审原告杨XX夫妇与原审被告廉XX签订的房屋买卖协议予以认可，该案讼争房屋所有权归杨XX夫妇所有;二、原审原告杨XX夫妇补偿第三人赵XX现金6000元，于本调解书签收之日一次性付清;三、原审被告廉XX不承担责任，当事人各方因本案产生的争议永不再议。原审案件受理费1500元，由原审原告杨XX夫妇负担。该调解协议双方当事人已即时履行完毕。
【评析】
该案在处理中主要涉及两个问题：一是对不动产善意取得制度的理解和适用问题;二是案件的最后处理如何最大限度地衡平双方当事人的诉求利益，化解矛盾，定纷止争，维护稳定。
一、杨XX夫妇的行为能否构成善意取得
善意取得制度渊源于日尔曼法，是在市场经济的条件下设立，旨在保护交易安全、促进商品流通、促进诚实信用，是现代民法中的一项重要制度，我国在《物权法》制定以前，虽然民法理论和司法实践都承认有此制度但尚无法律明文规定，《物权法》正式以法律的形式将该制度确定下来，在我国法律建设史上是一件具有里程碑意义的事件。《物权法》不仅肯定了善意取得制度，而且从其构成要件适用范围等方面进行了较为系统的规定。《物权法》第一百零六条规定，无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权;受让人受让该不动产或者动产时是善意的;以合理的价格转让;转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有人有权向无权处分人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。该制度区分了动产和不动产两类客体，笔者针对不动产的善意取得问题，结合案例就司法实务中遇到的具体问题谈一下自己的看法。
首先，廉XX单方处分登记在其个人名下的房产，应认定为无权处分。该案涉及到婚姻关系存续期间取得的房改房，产权登记在妻子廉XX单方名下，廉XX单方处分了该夫妻共有房产的行为是有权处分还是无权处分笔者认为，这种情况下，妻子廉XX的单方处分应认定为无权处分。虽然《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产的物权的证明。但是依据我国《婚姻法》的规定，廉XX与赵XX属事实婚姻关系，在其夫妻关系存续期间取得的房产应属夫妻双方的共同财产。同时该房屋是单位的房改房，虽然也要出资购买，但是带有一定的福利性质，是分配给该家庭成员中夫妻双方的。依据特别法优于一般法的适用原则，《婚姻法》较与《物权法》应属于特别法，本案应依据《婚姻法》的规定认定讼争房屋为廉XX与赵XX的夫妻共同财产。故赵XX与廉XX对诉争的房屋享有共同的产权，廉XX未经赵XX同意单方处分该房产属无权处分。
其次，受让人杨XX夫妇依据善意取得制度不能取得该房产的所有权。因为廉XX的无权处分，其与受让人杨XX夫妇的交易存在权利瑕疵，双方订立的合同处于效力待定状态。故杨XX夫妇能否依据善意取得制度取得该交易的房屋产权，除了已满足支付合理对价的条件外，还需要满足以下几方面的条件:
1、受让人受让该不动产时是善意的。受让人善意与否，主要应从受让人受让物时是否知晓出让人为无权处分的角度进行审查。如果受让人受让该物时知晓出让人为无权处分仍然购买，则不符合主观善意的要求;反之，则符合。那么，如何审查认定受让人的“不知晓”状态呢笔者认为，主要应从受让人是否尽到了当时情景下一般购买人的注意义务角度进行审查。结合该案，杨XX夫妇是否善意应从订立合同和履行合同两个阶段进行分析。其中，订立合同阶段杨XX夫妇查看了廉XX的房产证，并询问了廉XX的婚姻状况，尽到了当时情景下一般购买人的注意义务。至于廉XX的陈述真实与否，已经超出了杨XX夫妇当时情景下作为一般购买人的审查能力范围，杨XX夫妇有理由相信廉XX关于自身婚姻状况的陈述。故应当认定，订立合同阶段杨XX夫妇对廉XX是否为无权处分的情况不知晓，其二人在该阶段主观上符合善意的要求。履行合同阶段，由于杨XX夫妇在与廉XX到房管部门进行房屋过户登记时已经发现廉XX的证明文件不全不能过户，后杨XX夫妇通过打听得知廉XX丈夫赵XX存在，并与赵XX见面。赵XX向杨XX夫妇陈述杨XX夫妇所购买的房屋系其与廉XX的夫妻共同财产，并表示其不同意出售该房屋。至此，应当认定杨XX夫妇已经知晓廉XX向其二人出售的房屋系廉XX与赵XX的夫妻共同财产，廉XX的单方处分，是无权处分。杨XX夫妇辩称，赵XX不能出示结婚证，房产又未注明共有人，其不能辨识赵XX的陈述是否真实。对此辩解理由笔者认为不能成立。因为事实婚姻是我国现行法律对历史遗留的民间习俗婚礼的一种认可，我国现行法律保护事实婚姻。杨XX夫妇作为一般购买人，能够从廉、赵二人的年龄上对赵XX的陈述真实与否做出一个初步判断;而且，从杨XX夫妇获知赵XX与廉XX夫妻关系的信息来源上看，该信息是从讼争房屋的周围邻居处得知，加上杨XX夫妇与廉XX到房管部门因缺少证明文件不能过户的事实，足以推翻杨XX夫妇辩称其二人不能辨识赵XX陈述真实与否的理由。从一般购买人交易中应当尽到的注意义务角度进行审查，杨XX夫妇交易的是房屋，对如此重大的财产利益，应当尽到与财产利益相对应的注意义务。其对诸多疑惑因素的无端忽视，应认定为没有尽到当时情景下一般购买人的注意义务，不能认定其坚持购买仍处于主观善意状态。
2、受让人的“善意”应当持续到取得受让物所有权时为止。该案在审理过程中，对受让人“善意”的持续期间问题，合议庭有两种不同观点。一种观点认为，杨XX夫妇与廉XX订立合同后交付了大部分价款，廉XX也向其二人交付了房屋钥匙，其二人已占有该房屋，即取得了受让物，杨XX二人的“善意”持续到占有该房屋即可。第二种观点认为，杨XX夫妇从订立合同到完成过户手续，即杨XX夫妇取得讼争房屋所有权的整个过程均应善意。笔者同意第二种观点。根据《物权法》中的善意取得制度，“受让不动产时是善意”应理解为取得不动产所有权的整个过程均为“善意”。依据物权公示原则，不动产要取得所有权必须完成变更登记手续，在完成不动产变更登记之前，该不动产的所有权不能发生变更。在所有权尚未发生变动之前，善意购买人对交易物尚不能取得物权，其与出卖人的权利义务关系属于合同法调整范畴，尚不在物权法调整之列。故物权法善意取得制度中界定的善意应当持续到取得不动产所有权的整个过程。
转让的不动产已经登记。廉XX在与杨XX夫妇订立房屋买卖合同后，由于证明文件不齐无法协助杨XX夫妇办理过户手续，不符合转让的不动产已经登记条件，不能依据善意取得制度取得该转让房屋所有权。至于原审中双方借助法院公权力，通过诉讼达到过户目的，用于满足转让的不动产已经登记这个条件的做法，在再审查明事实后应当给予否定，并对原审予以纠正。
二、案件的最后处理如何最大限度地衡平双方当事人的诉求利益，化解矛盾，维护稳定
该案在再审审理过程中情况非常复杂。一方面，第三人赵XX得知其房产被处分，并已过户到他人名下的事实后，情绪非常激动，多次做出拿着锣到政府部门敲击的极端行为，特别是在省人代会期间拿着锣到会场附近制造影响，要求撤销原审调解书，返还房屋，并声称，问题如不解决，将进京上访;另一方面，案件再审的最后处理将涉及到房产受让人杨XX夫妇的重大财产利益，对其不利的处理势必造成新的上访;同时，由于无权处分人廉XX对案件审理的有意回避，使法院对案件事实的核实和调解工作的进行极为不利。如何及时、妥善地处理案件，最大限度地衡平双方当事人的诉求利益，化解矛盾，定纷止争，维护稳定是摆在审判法官面前的一道难题。
考虑诸多因素，审判法官在审理该案时一方面设计了周详的调查方案，对案件事实进行全面调查，查明案件审理中出现的每一细节;另一方面密切关注案件审理过程中当事人的情绪动向，以及当事人对案件将来处理结果的心理承受能力，特别是作好对第三人赵XX的稳控工作。针对赵XX的极端言行，该院还成立了包保稳控专班，一边疏导当事人心理，多角度、耐心细致地给赵XX做工作，一边加快案件审理，并及时将案件审理进展情况适当地向当事人公开，打消了当事人对案件审理可能会出现的各种疑虑。
经过再审全面细致地调查，法院在查明事实的基础上做出判决，并首先向第三人赵XX送达。送达时承办法官就查明事实和裁判理由向赵XX作了详细的解释，最终促成了赵XX认识上的转变，他提出愿意追认廉XX对夫妻共有房产的处分行为，条件是原审原告杨XX夫妇对其适当补偿损失。法院从法律效果与社会效果相统一的角度进行全面考虑，收回了已向赵XX发出的判决，重新组织双方当事人对案件进行调解，并达成调解协议。该调解协议经双方当事人签字后，进行了即时履行。
对法院的此种做法也有人提出不同看法。认为该调解违反程序。笔者认为，法院调解并不违反程序。我国《民诉法》将法院调解作为一项基本原则确定下来，调解应当贯穿民事诉讼的整个过程。在向最后一个当事人送达判决书之前，该案尚未审结，法院对尚未审结的民事案件从法律效果与社会效果相统一的角度进行全面考虑，适时、妥当地进行调解，符合法律规定，也符合案结事了的审判宗旨。而且，这种做法也是对当事人的具体情况进行了综合考虑后，做出的一种妥当选择。理由之一：时隔两年，由于房价成倍增长，该案中的原审原告杨XX夫妇如果依据判决返还了房屋，将会因其自身的过错承担再次购买房屋的重大差价损失，同时因为该案中的买卖房屋发生在2008年，《物权法》施行刚刚不久，原审原告对该法律精神尚不能全面理解，对其行为后果尚不能形成正确的心理预期，对如此重大的财产损失从心理上势必无法接受。理由之二：第三人赵XX的损失绝大程度上是其妻子廉XX给其造成的，其与廉XX尚在婚姻关系存续期间，其放弃判决主动要求调解是综合了各方面情况进行通盘考虑的结果。从这个意义上也可以说，当事人之间通过协商方式化解矛盾是法院将判决意见公示后促成的结果。故法院此时的调解不但符合自愿、合法原则，而且针对案件的特殊性质，具体问题具体对待，最大限度地衡平了双方当事人的诉求利益。同时，法院从法律效果与社会效果相统一的角度对案件纠纷进行全面考虑，促成了当事人之间矛盾纠纷的最终化解，也是能动司法的具体体现。
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