商品房预售合同何时生效？

商品房预售合同何时生效？

商品房预售合同的生效通常经历两个阶段。首先，依据《民法典》第四百九十条规定，依法成立的合同，自成立时生效。当购房者和房地产开发商就预售商品房达成一致意见，并在合同上签字或盖章后，预售合同即告成立并生效。

《城市房地产管理法》第四十五条进一步规定，商品房预售应当向县级以上地方人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。未经预售登记的商品房预售合同，不得对抗善意第三人，且在未完成预售登记前，购房者的权益可能无法得到完全保障。虽然合同在签署之时已具有形式上的法律效力，但为了确保合同能够全面、有效地履行，以及保护购房者的合法权益，完成预售登记是商品房预售合同产生完整法律效力的关键步骤。

【相关法条】

1. 《中华人民共和国民法典》第四百九十条：当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。

2. 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条：商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

未经预告登记的商品房买卖是否有效？

商品房买卖涉及到的法律法规主要包括《中华人民共和国民法典》、《城市房地产管理法》以及相关司法解释。根据这些法律规定，预告登记制度旨在保护房屋交易安全，确保房屋权属转移的公示效力和对抗第三人效力。

未经预告登记的商品房买卖合同本身在双方当事人之间是有效的。根据《民法典》的规定，当事人之间依法成立的合同，自成立时生效，除非法律另有规定或者合同另有约定。买卖双方就商品房达成一致并签订书面合同后，该合同即在双方间产生约束力。

对于房屋所有权的转移，未经预告登记可能会影响到买受人的权益。如果卖方在此期间将房屋再次出售给不知情的第三人，并且为第三人办理了预告登记或产权过户登记，那么首次购买人可能无法取得该商品房的所有权，尽管其与卖方之间的买卖合同有效，但其权利无法对抗善意取得该房产的第三人。

【相关法条】

1. 《中华人民共和国民法典》第四百九十条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。”

2. 《中华人民共和国民法典》第二百二十一条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”

3. 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）第四条：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权，应当认定其不发生物权效力。”

未经预告登记的商品房买卖合同在当事人之间是有效的，但对于购房者取得和保障房屋所有权而言，存在一定的风险。为了保护自身权益，建议购房者在购房过程中及时进行预告登记。

商品房预售合同在双方签署时即宣告生效，但其完整法律效力的实现依赖于是否完成预售登记手续。购房者在签订预售合同时，应关注并督促开发商及时履行预售登记义务，以确保自身权益得到充分保障。