房贷转移给别人，在法律上属于“债务转移”。这意味着原本由你承担的还款义务，现在要全部转嫁给第三方。因为房贷背后有银行作为债权人，且房屋处于抵押状态，所以这种转移绝对不能绕过银行私下进行。
如果买卖双方或者亲属之间只是口头约定房贷由谁来还，而没有去银行办理变更，这种约定对银行是不发生效力的。一旦新还款人断供，银行依然会找原借款人追责，原借款人的征信也会因此受到严重影响。
银行是否同意转移，主要看新还款人的资质。银行需要确保新的还款人具备按时足额偿还贷款本息的能力。如果新还款人的收入流水不够，或者征信记录有瑕疵，银行为了控制信贷风险，完全有权拒绝办理转移。
在实际操作中，如果银行不同意直接转移房贷(即通常所说的“转按揭”业务受限)，双方往往需要先筹集资金将原贷款一次性结清，解除房屋的抵押状态后，再由新还款人重新向银行申请购房贷款。
引用法条：
《民法典》第五百五十一条规定：债务人将债务的全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。债务人或者第三人可以催告债权人在合理期限内予以同意，债权人未作表示的，视为不同意。
更改还款人属于对原借款合同的重大变更。根据法律规定，当事人协商一致可以变更合同。在房贷场景中，变更还款人必须经过合同另一方，也就是银行的同意，否则变更无效。
常见的更改还款人情形包括夫妻离婚财产分割、房产继承或者亲属间的赠与。比如夫妻离婚时约定房子归一方，房贷也由这一方独自承担，这就需要去银行申请把另一方的名字从贷款合同中去除。
银行在审核更改申请时，流程非常严格。银行会要求新还款人提供身份证、收入证明、银行流水以及征信报告等材料。银行需要重新评估变更后的贷款风险，确认新还款人的资质符合当前的放贷标准。
如果原贷款合同中明确约定了禁止变更还款人，或者新还款人无法通过银行的资质审核，更改申请就会被驳回。此时，原还款人依然需要继续履行还款义务，或者双方只能通过提前还清贷款的方式来彻底解决问题。
引用法条：
《民法典》第五百四十三条规定：当事人协商一致，可以变更合同。《民法典》第五百五十三条规定：债务人转移债务的，新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩;原债务人对债权人享有债权的，新债务人不得向债权人主张抵销。
变更还款人的第一步是主动联系贷款银行的经办网点。借款人需要向银行提出书面申请，说明变更的具体原因，并详细咨询银行目前关于变更借款人的具体政策、所需材料清单以及办理流程。
第二步是准备并提交审核材料。通常需要原还款人和新还款人共同到场，提交双方的身份证明、婚姻状况证明(如离婚证、离婚协议或法院判决书)、房产证以及新还款人的收入和资信证明。
第三步是配合银行完成审核与签约。银行会对提交的材料进行严格审查，如果审核通过，银行会通知双方签订《借款合同变更协议》或重新签订借款合同，明确新的权利义务关系。
第四步是办理抵押变更登记。在银行内部手续完成后，当事人还需要前往当地的不动产登记中心，办理抵押人的变更登记手续。只有完成了这一步，房产的抵押责任才算正式转移到了新还款人名下。
引用法条：
《民法典》第四百零六条规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。