40年产权和70年产权的根本区别在土地性质。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，居住用地的土地使用权出让最高年限为70年;商业、旅游、娱乐用地的最高年限为40年。两种房子建在性质完全不同的土地上，这是所有后续区别的根源。
70年产权对应的是居住用地，专门用于建设住宅。这类房子就是我们常说的普通商品房，规划用途明确就是给人住的。开发商拿地时按照住宅用地标准缴纳土地出让金，建成后按住宅标准销售。
40年产权对应的是商业、旅游、娱乐用地。这类土地上建的房子，法律性质上属于商业房产，不是住宅。市面上常见的商住公寓、酒店式公寓、写字楼、商铺，大多属于40年产权。虽然很多开发商把这类房子包装成住宅来卖，但法律上它的性质仍然是商业用途。
搞清楚这个根本区别，就能理解为什么两种房子的使用权利相差这么大。土地的用途决定了盖在上面的房子能干什么、不能干什么。商业用地上盖的房子，不能享受住宅的政策待遇。
能不能落户，是两种房子最让普通购房者关心的区别。70年产权的住宅，购房者可以把户口迁到房子所在地址，孩子可以按照学区划分就近入学。这是住宅用地的基本配套政策。
40年产权的商业房产，原则上不能办理落户手续。原因很简单：这种房子规划用途是商业经营，不是居住。户口政策只针对住宅性质的房屋，商业房产不在政策覆盖范围内。买了40年产权的公寓，孩子的入学问题会比较麻烦。
没有落户资格意味着什么?意味着孩子不能按照这套房子所在的学区划片入学。有些地方对商业公寓的业主子女入学有特殊政策，但不是普遍规定，而且政策随时可能调整。买房时销售说的能上学，跟政策规定的能落户是两回事。
落户问题还影响到其他方面。比如申请某些社会福利、办理一些行政手续时，需要提供本地户口或者居住证明。40年产权房子的业主在这些方面会遇到额外障碍。
水电气收费标准上，两种房子差别很大。70年产权的住宅按照民用标准收费，水费、电费、燃气费都是居民价格，相对便宜。40年产权的商业房产按照商用标准收费，水电价格通常是民用标准的两到三倍。
燃气接入也是一个实际问题。70年产权的住宅，燃气公司会正常接入管道天然气。40年产权的商业房产，很多楼盘根本不接燃气管道，因为商业用房的规划里没有厨房燃气这一项。住户只能用电磁炉做饭，生活便利度打折扣。
物业费标准也不一样。40年产权的商业公寓，物业管理更接近酒店或者写字楼模式，服务标准高，物业费自然也高。70年产权的住宅小区，物业费相对亲民。长期居住下来，生活成本的差距不是小数目。
房屋结构和居住密度也有区别。70年产权的住宅按照住宅建筑规范设计，采光、通风、层高都有明确标准。40年产权的商业公寓按商业建筑规范设计，容易出现户型不通透、公摊面积大、一层多户的情况，居住体验不如住宅。
买房的时候，两种房子享受的贷款政策不一样。70年产权的住宅，购房者可以选择公积金贷款、商业贷款或者组合贷款，首套房首付比例一般为30%，贷款期限最长可达30年。
40年产权的商业房产，贷款条件严格得多。银行普遍不接受公积金贷款，只能走商业贷款。首付比例通常要求不低于50%，贷款期限最长只有10年。利率也比住宅贷款高出不少。同样的总价，买40年产权的房子，首付要多掏，月供压力更大，利息支出也更多。
税费方面也有差异。购买40年产权房产时，契税税率一般按照商业房产标准征收，比住宅的税率高。持有期间的房产税政策也不同，虽然目前个人住宅普遍免征房产税，但商业房产的持有环节纳税义务更重。
二手交易时，商业房产的土地增值税、个人所得税的计算方式也和住宅不一样，税负通常更高。这些因素叠加在一起，40年产权房子的投资回报率会受到明显影响。
两种房子到期后怎么办，法律规定不一样。根据《民法典》第三百五十九条，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。
70年产权的住宅到期后自动续期，不需要业主主动申请，也不用担心房子被收回。续期时要不要交钱、交多少钱，目前还在等国家出台统一规定。但自动续期这个原则是明确的，房子可以一直住下去。
40年产权属于非住宅建设用地，到期后的处理方式不同。根据同一条规定，非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。这意味着需要业主主动向国家申请续期，不是自动完成的。
如果申请续期时遇到城市改造、规划调整等情况，政府可能不同意续期，而是收回土地使用权。根据规定，土地上的房屋会给予相应补偿。但能否续期存在不确定性，不像住宅那样有自动续期的法律保障。