1.性质与权属范围
土地使用权证是确认土地使用权的法律凭证，主要证明的是权利人对特定土地的使用权。
不动产权证则是房产证和土地使用权证书的合二为一，是权利人享有该不动产物权的证明，其权属范围包含了房屋所有权和土地使用权。
2.登记内容
土地使用权证主要登记土地的使用权相关信息，如土地使用者、土地位置、用途、面积等。
不动产权证则更为详细，外页除了中华人民共和国不动产权证外，内页内容包括不动产权利人、共有情况、不动产单元号、权利类型、权利性质、用途、面积、使用期限等，且附有房屋平面图和宗地图。
3.防辐射标签
土地使用权证一般没有防辐射标签。
不动产权证则具备防辐射标签，这是两者在物理形式上的一个显著差异。
土地使用权是可以依法进行抵押的。法律明确规定，债务人或者第三人有权处分的建设用地使用权可以作为抵押财产。这意味着，只要权利人通过合法途径取得了土地使用权，该权利就具备财产价值，可以作为债权的担保。
并不是所有类型的土地使用权都能随意抵押，法律对此有严格的限制。通过出让方式取得的国有建设用地使用权，在缴清土地出让金并取得证书后，通常可以自由抵押。
如果是划拨方式取得的土地使用权，原则上不能直接单独抵押，往往需要经过相关部门批准并补缴出让金，或者必须连同地上的建筑物一并抵押。此外，耕地、宅基地等集体所有的土地使用权，除法律特别规定外，一般不得抵押。
在设定土地抵押时，必须严格遵守房地一体原则。根据法律规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押;以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物也一并抵押。
如果抵押人未按照规定将土地和地上的房屋一并抵押，法律也会视为一并抵押。这一规定是为了避免房地分离导致的权利冲突，确保不动产处置时的完整性。
办理抵押登记是抵押权设立的必要条件。土地使用权抵押不能仅凭双方签订的一纸合同就生效，抵押人和抵押权人必须共同向不动产登记机构申请办理抵押登记。只有完成了登记手续，抵押权才正式设立。
如果未办理登记，抵押权在法律上就没有设立，债权人也就无法享有优先受偿的权利，这在融资担保中是极大的风险点。