房屋买卖合同中20%违约金的约定受法律约束但并非绝对不可调整，核心依据《民法典》关于违约金的补偿性原则与裁量规则。
根据《民法典》第五百八十五条，当事人可约定一方违约时按一定比例支付违约金，实践中常见的20%比例约定本身不违反法律规定，但该约定并非终局性标准。
法律赋予法院或仲裁机构调整违约金的裁量权，约定的违约金低于实际损失，守约方可请求增加;过分高于实际损失(通常以超过损失30%为判断标准)，违约方可请求适当减少。
司法实践中，法院调整违约金时会综合考量四项核心因素：
一、实际损失，这是调整的基础依据，需结合房价波动、交易成本等具体核算。
二、合同履行情况，轻微违约与根本违约的调整幅度存在差异。
三、过错程度，恶意违约(如因房价暴涨故意毁约)的调整幅度更小。
四、当事人经济能力、预期利益等其他因素。
需明确的是，20%的约定比例仅为合同自治的体现，最终赔付金额需以实际损失为核心，通过法律裁量实现公平与诚信的平衡。
卖方不想卖房且买方已付定金时，需依据定金罚则承担责任，核心遵循《民法典》关于定金担保的法定规则。
根据《民法典》第五百八十六条，定金数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金效力，仅能作为预付款处理。
当卖方违约拒绝卖房时，适用《民法典》第五百八十七条规定的定金罚则，收受定金的一方不履行债务致使合同目的不能实现的，应当双倍返还定金。
需注意定金罚则的适用前提是合同合法有效，主合同无效(如房屋属违法建筑)，定金条款作为从合同亦无效，卖方仅需返还本金及逾期利息，无需双倍赔付。
同时，合同中同时约定了违约金与定金，根据《民法典》第五百八十八条，买方只能选择适用其中一种条款，不得同时主张违约金与双倍定金。
此外，即便卖方承担了定金责任，定金不足以弥补买方实际损失(如房价上涨导致的差价损失)，买方仍可请求卖方赔偿超出定金数额的损失，赔偿范围需以实际损失为限。
卖方想降低违约成本，可与买方协商解除合同并达成赔偿协议，但协商无果，需依法承担定金罚则或经调整后的违约金责任。