不动产权属变更指因权利人信息、不动产自然状况或权利内容发生变动而引发的登记事项调整，其核心特征是“权利主体不变，权利内容或载体信息变化”。根据《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。这一条款确立了登记生效主义原则，明确变更登记是权属变更的法定要件。
依据《不动产登记暂行条例》第十四条，变更登记的适用情形包括：权利人姓名或名称变更、不动产坐落或用途变更、权利期限调整等。
例如，权利人因户籍迁移需修改不动产权证上的姓名，或因城市规划调整需变更土地用途，均需通过变更登记实现权属信息的更新。登记程序上，申请人需提交登记申请书、身份证明、权属证书及证明变更事实的材料，登记机构经查验、实地查看(必要时)后，于30个工作日内完成登记簿记载及权证换发。
法律对变更登记的效力有严格规定。《民法典》第二百一十七条明确，不动产权属证书是权利人享有物权的证明，但其记载事项需与登记簿一致;若不一致，除有证据证明登记簿错误外，以登记簿为准。这一规则强化了登记簿的公信力，防止因权证与登记簿不一致引发权属纠纷。
不动产权属状态根据权利行使的自由度及法律限制程度，可分为以下类型：
1、正常状态
产权清晰无争议，权利人可自由行使占有、使用、收益和处分权能。此状态以登记簿记载完整、无查封或抵押限制为前提，符合《民法典》第二百零九条“登记生效”的要求。
2、限制状态
包括抵押、查封、异议登记等情形。抵押状态下，权利人虽保留所有权，但未经抵押权人同意不得转让或再次抵押。查封状态下，不动产被司法机关限制处分，权利人丧失交易自由;异议登记则通过临时限制登记簿记载权利人的处分权，保障利害关系人权益。
3、特殊状态
如预告登记、共有状态。预告登记旨在保障未来物权实现，未经预告登记权利人同意，处分不动产不发生物权效力。共有状态分为按份共有与共同共有，前者按份额行使权利，后者需全体共有人同意方可处分。