第一个必须写清楚的是租金条款。租金金额,支付周期,支付时间,逾期利息,这些一个都不能少。很多合同只写了租金多少,没写什么时候交,没写逾期怎么办,结果承租方拖欠租金,出租方想追讨违约金都没有依据。建议在合同里明确写上逾期付款按日计算违约金的具体比例。
第二个必须写清楚的是维修责任。厂房不像住宅,设备多,管线复杂,维修成本高。合同里必须分清楚哪些维修由出租方承担,哪些由承租方承担。一般来说,房屋主体结构和公共设施由出租方负责,承租方自己加装的设备和装修由承租方自己负责。不写清楚,出了问题双方一定扯皮。
第三个必须写清楚的是拆迁补偿条款。厂房遇到拆迁的概率远高于住宅,如果合同里没有约定拆迁补偿怎么分,到时候双方必定打官司。建议在合同里明确写上,土地和房屋补偿归出租方,装修和设备补偿归承租方,停产停业损失双方按比例分担。
第四个必须写清楚的是违约责任和解除条件。合同里要写明什么情况下可以解除合同,解除后怎么赔偿。比如承租方连续两个月不交租金,出租方有权解除合同并要求赔偿损失。这种条款写得越细,将来产生纠纷的可能性就越小。
第五个必须写清楚的是租赁期限。根据法律规定,租赁期限最长不能超过二十年,超过部分无效。很多人签合同一签就是三十年,多出来的十年法律不保护。如果确实需要长期使用,可以在二十年到期后续签,这是最稳妥的做法。
签了三年只租一年想退租,法律上是允许的,但不是无条件的。合同签了就有约束力,单方面提前解约属于违约行为,需要承担违约责任。能不能退,退多少钱,主要看合同里有没有约定提前解约的条款。如果有约定,按约定执行。如果没有约定,双方可以协商解决。
如果合同里写了提前解约要赔违约金,那承租方就得按合同赔。违约金的金额一般是一到三个月的租金,具体看合同怎么写的。这种情况下出租方不需要证明自己有什么损失,只要合同写了,承租方就得赔。这是最常见的情况,签合同时一定要看清楚这一条。
如果合同里没有写提前解约的违约金,承租方可以提出解除合同,但需要赔偿出租方的实际损失。实际损失包括出租方重新招租期间的空置损失,中介费用,以及其他合理支出。承租方需要证明自己确实无法继续履行,比如经营困难,政策变化等原因。
还有一种情况可以无责退租,就是出租方存在违约行为。比如出租方没有按时交付厂房,厂房存在严重质量问题影响正常使用,或者出租方擅自改变厂房用途导致承租方无法经营。这些情况下承租方不仅可以退租,还可以要求出租方赔偿损失。
实务中最好的做法是提前和出租方协商。很多出租方其实也不想走法律程序,双方坐下来谈,承租方补偿一两个月租金,出租方同意提前解除,签一个解约协议就完事了。走诉讼的话时间长,成本高,对双方都不划算。协商不成的再走法律途径。