房改房与商品房的区别根植于产权来源、权利范围等核心维度，相关界定以《中华人民共和国城市房地产管理法》《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》等为法律政策依据。
从产权来源看，房改房是职工按国家房改政策，以成本价或标准价从单位购买的公有住房，本质是国家对职工住房消费的福利补贴;商品房则是房地产开发企业通过出让方式取得土地使用权后开发建设，面向社会公开销售的住房，完全遵循市场交易规则。
权利范围方面，房改房在上市交易前可能存在产权限制，如部分产权需补缴费用后转为完全产权，且原产权单位可能享有优先购买权;商品房拥有完整产权，产权人可依法自由处分，包括转让、抵押、出租等，无特殊主体优先购买权限制。
此外，土地性质差异显著，房改房土地多为行政划拨，未缴纳或未足额缴纳土地出让金;商品房土地为出让性质，开发商已足额缴纳土地出让金，房产证会明确标注土地使用年限(通常为70年)。
交易条件上，房改房上市需满足产权明晰、取得房产证、符合当地居住年限要求等条件，部分需经原产权单位同意;商品房交易仅需产权无纠纷、符合市场交易规范即可。
房改房转为商品房需补缴的核心费用为土地出让金，部分情况涉及契税等附加费用，核算标准以地方政策及房屋实际情况为依据，法律依据源于《城市房地产管理法》中关于划拨土地使用权转让需补缴出让金的规定。
土地出让金的核算存在两种主流方式：
一是按房管局系统评估价的固定比例缴纳，除非房产证注明已征收土地使用权出让金，否则无论产权标注年限如何，均需补缴，通常80平方米以下按1%、80-120平方米按2%、120平方米以上按3%的梯度比例核算;
二是按公式土地出让金=土地基准价×建筑面积×土地级别比例计算，其中土地基准价与土地级别由当地国土部门定期公布，建筑面积以房产证登记为准。
附加费用方面，契税一般按补缴土地出让金总额的3%由买方缴纳，部分地区对个人住房有减免政策。
需注意，补缴费用需到房管局指定窗口缴纳，凭缴费凭证办理产权性质变更登记，未足额补缴的无法完成转制。
此外，房改房为部分产权(如按标准价购买)，需先向原产权单位补缴差价转为完全产权后，再办理土地出让金补缴及转商品房手续，具体差价标准以原购房协议及单位政策为准。
房改房交易一次并不必然转为商品房，二者的性质转换需以完成特定法定手续为前提，而非仅以交易行为为判定标准，相关规则可依据《城市房地产管理法》及地方房改政策解读。
房改房交易的核心是产权转移，交易过程中仅完成产权过户，未补缴土地出让金及办理产权性质变更登记，房屋仍保留房改房性质，后续交易仍需遵守房改房上市条件，如再次交易时仍需确认是否满足居住年限、是否需原产权单位同意等。
只有在交易同时或交易后，按规定补缴土地出让金，向不动产登记部门申请办理产权性质变更，将房屋产权从房改房变更为商品房并换发新房产证后，房屋才正式转为商品房。
实践中，部分地区在房改房首次交易时会强制要求补缴土地出让金并同步变更性质，但并非全国统一规定，需以当地不动产登记部门要求为准。