小产权房并非法律术语，而是社会对特定类型房屋的俗称。其核心特征是建在集体所有土地上，未履行土地征收和国有出让程序，也未取得建设工程规划许可等法定开发手续。
开发商或村集体在未缴纳土地出让金的情况下建设房屋，并向非本集体经济组织成员出售。购房者通常只能获得乡镇或村委会出具的“证明”或“协议”，无法办理国家认可的不动产权登记。
由于缺乏合法用地和建设审批，小产权房不被纳入不动产统一登记体系。这意味着房屋所有权无法公示，买方不能取得受法律保护的物权。
小产权房的销售行为违反土地管理强制性规定，买卖合同通常被法院认定为无效。即使实际占有使用，也无法对抗政府执法或第三人主张权利。
因此，小产权房本质上属于未经合法程序建设的房屋，不具备完整产权属性，仅能在极有限范围内由本集体成员内部使用。
《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
小产权房没有法定使用年限。其存续完全取决于是否被认定为违法建筑以及地方政府的处置政策。只要未被拆除或收回，购房人可暂时居住，但无法律保障。
如果房屋占用基本农田、生态红线或存在严重安全隐患，政府有权依法拆除，且不给予产权类补偿。这种情况下，居住时间可能随时终止。
部分地方对历史形成的、符合规划的小产权房采取“维持现状”策略，允许实际使用，但明确禁止交易、抵押和重建。一旦房屋自然损毁，土地将被收回，不得翻建。
即便长期居住，也不能通过居住事实取得房屋所有权。因为物权变动必须依法登记，而小产权房无法完成这一程序。
因此，小产权房的“可住年限”具有高度不确定性，完全依赖于行政容忍而非法律权利，随时可能因政策调整或执法行动而终结。
《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
(一)、产权性质与法律地位
1.大产权房
产权完整：购房者拥有房屋所有权和土地使用权(国有土地)，产权受《物权法》《城市房地产管理法》等法律保护，可自由处分(买卖、抵押、继承等)。
法律认可：产权证由国家房管部门颁发(如不动产权证)，具有法律效力，纠纷可通过法律途径解决。
2.小产权房
产权残缺：购房者仅拥有房屋使用权，土地仍属集体所有(如宅基地、耕地)，未取得国有土地使用权，产权不受法律保护。
法律风险：产权证由乡镇政府或村委会颁发，无国家房管部门备案，可能被认定为“违章建筑”，面临强制拆除风险。
(二)、土地性质与来源
1.大产权房
土地性质：国有土地(出让或划拨)，需通过“招拍挂”程序缴纳土地出让金。
土地年限：住宅用地70年，商业用地40年，工业用地50年(到期可续期)。
2.小产权房
土地性质：集体土地(如宅基地、耕地)，未经过国家征收或转用审批，未缴纳土地出让金。
违规风险：在集体土地上违规建设商品房，违反《土地管理法》中“集体土地不得用于商品房开发”的规定。
(三)、交易规则与限制
1.大产权房
交易自由：可自由买卖、出租、抵押，但需满足限购、限售等政策(如部分城市规定购房后需满3-5年方可出售)。
过户登记：交易后需办理过户手续，产权人变更受法律保护。
2.小产权房
交易受限：
无法办理过户登记，买卖合同可能被认定为无效;
无法抵押贷款，银行不接受小产权房作为抵押物;
继承可能受阻，因产权不受法律认可。
政策风险：政府可能禁止小产权房交易，或要求补缴土地出让金后转正(但实践中极少实现)。
(四)、配套设施与居住质量
1.大产权房
配套完善：通常配备水、电、气、暖等基础设施，及物业、绿化、安保等服务。
质量保障：开发建设需通过规划、消防、环保等部门审批，房屋质量有监管。
2.小产权房
配套不足：可能存在水电供应不稳定、无天然气、无集中供暖等问题。
质量隐患：开发建设缺乏监管，可能存在偷工减料、消防通道不畅等安全隐患。
(五)、拆迁补偿与权益保障
1.大产权房
补偿明确：遇拆迁时，业主可依法获得房屋价值补偿、搬迁安置补偿等，补偿标准透明。
权益保障：补偿协议受法律保护，纠纷可通过行政复议或诉讼解决。
2.小产权房
补偿不确定：
可能仅获得少量安置补偿，甚至无补偿;
若房屋被认定为违章建筑，可能面临强制拆除且无补偿。
维权困难：因产权不合法，业主难以通过法律途径主张权益。