房产证没下来，无法办理正式的更名过户手续，更名过户的核心前提是房屋已完成不动产首次登记，取得房产证，未取得房产证的房屋，不具备法定过户条件，无法通过不动产登记部门办理过户登记。
根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。第三十八条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权证转移登记的，需提交材料包括不动产权属证书。这两条规定明确了房产证是办理过户登记的必备材料，未取得房产证，无法提交该核心材料，登记部门将不予受理过户申请。
房产证没下来时，房屋仍处于首次登记办理阶段，房屋权属尚未明确登记在原权利人名下，此时无法完成权属转移。
如果确实需要变更房屋权利人，只能通过以下步骤操作，而非法定过户，具体流程如下：
1.协商一致并取得相关方同意，先与原购房合同各方、新权利人协商一致，明确变更意愿，同时需取得开发商同意，房屋已办理按揭贷款，还需额外取得贷款银行同意，避免后续出现纠纷。
2.办理原购房合同注销及备案撤销，由原购房人与开发商共同向相关部门申请，注销原购房合同，并撤销该合同的备案登记，确保原合同不再具有法律效力，为新合同签订创造条件。
3.重新签订购房合同并备案，由新的权利人重新与开发商签订购房合同，明确新权利人的权利义务，签订完成后，共同前往相关部门办理新合同的备案登记手续。
4.后续办理房产证及正式过户，待开发商完成房屋首次登记、办理出房产证后，新权利人需配合相关部门，按规定办理正式的更名过户登记，并缴纳相应的税费，完成权属转移。
房产证一直办不下来，能否退房需结合具体原因判断，只有因开发商自身原因导致长期无法办证，且满足法定或约定条件时，购房人才能要求退房，非开发商原因导致的，无法主张退房权利。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
开发商原因主要包括未按规定提交办证所需材料、未缴纳相关税费、房屋建设存在违规行为无法通过验收等。如果是这些原因导致房产证长期办不下来，且超过约定或法定办证期限一年以上，购房人可依法提出退房申请。
同时，要求开发商退还已付购房款及利息，并赔偿相应损失，损失可按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，每月赔偿金额约为已付购房款的0.05%。
如果房产证办不下来是因购房人自身原因，比如未按时提交个人办证材料、未缴纳个人应承担的税费等，购房人无法要求退房，只能自行补齐相关材料，配合办理房产证。如果是政策调整、相关部门审批延迟等非双方原因导致的，购房人也无法主张退房，可与开发商协商顺延办证期限。
开发商一直不办房产证，购房人可按以下步骤流程依法维权，核心是要求开发商限期办理房产证，并承担相应的违约责任，弥补购房人的实际损失，具体流程如下：
1.协商沟通，留存证据
先主动与开发商协商沟通，明确要求开发商说明拖延办证的原因，约定具体的办证期限，督促其尽快提交办证所需材料、完成相关手续，协商过程中需留存书面沟通记录，作为后续维权的核心证据。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
2.部门投诉，督促整改
如果协商无果，购房人可向当地住房和城乡建设部门、不动产登记部门投诉，如实反映开发商拖延办证的情况，提交相关证据，要求相关部门介入调查，依法督促开发商限期办理房产证，相关部门会对违规开发商进行督促，情节严重的还会给予行政处罚。
3.提起诉讼，依法维权
如果投诉仍无法解决问题，购房人可向人民法院提起诉讼，提交购房合同、沟通记录等相关证据，要求开发商限期办理房产证，并支付逾期办证违约金，违约金按已付购房款的0.05%每月计算，同时可要求开发商赔偿因逾期办证造成的其他损失，通过法律途径强制开发商履行义务。
综上，房产证没下来无法办理更名过户，仅能变更购房合同主体。房产证长期办不下来，因开发商原因且超期一年可退房。开发商拖延办证，购房人可通过协商投诉诉讼维权。大家可结合自身情况，依法主张权利，避免长期拖延导致权益受损。