借名买房纠纷目前并无统一的全国性最新规定，主要依据《民法典》及相关司法解释，各地法院在裁判中形成了一些裁判规则和倾向性意见，以下是综合梳理：
一、借名买房合同的效力认定
1. 一般有效情形：借名买房协议若不存在违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不违背公序良俗，且双方意思表示真实，通常认定有效。例如，为规避信贷政策(如降低首付比例、获取贷款资格)而借名买房，一般不认定无效。
2. 无效情形：
借名购买经济适用房、两限房等政策性保障住房，因侵害公共利益、扰乱监管秩序，协议无效。
为恶意避债、隐匿财产等非法目的借名买房，协议无效。
涉及虚假意思表示(如虚构借名关系以逃避债务)的协议无效。
二、借名人权利主张的裁判规则
1. 确认房屋所有权：借名人一般不能直接要求确认房屋归其所有。因不动产登记具有公示公信效力，房屋登记在出名人名下，物权变动需依法登记。法院通常会向借名人释明，要求其变更诉讼请求为要求出名人协助办理过户登记。
2. 要求办理过户登记：
若借名人具有购房资格，且房屋不存在司法查封、抵押等过户障碍，法院一般支持借名人要求出名人协助办理过户登记的请求。
若借名人不具有购房资格，或房屋因出名人原因被查封、抵押等导致无法过户，法院一般不支持过户请求，但借名人可主张解除合同并要求赔偿损失。
3. 解除合同及赔偿损失：若因出名人原因(如擅自处分房屋、拒绝协助过户)导致合同无法履行，借名人可主张解除合同，并要求出名人返还购房款、赔偿损失(包括房屋增值损失等)。若因借名人自身原因(如不具备购房资格)导致无法过户，借名人一般不得要求出名人承担赔偿责任，但可要求返还已支付的款项。
三、执行异议之诉中的裁判规则
在执行异议之诉中，借名人能否排除执行，需综合审查：
1. 借名关系的真实性与合法性：法院需审查借名关系是否真实存在，且不违反法律、行政法规的强制性规定或公序良俗。
2. 借名人权利的性质：借名人享有的是债权请求权(要求出名人协助过户)，一般不能直接对抗执行。但在特定情形下(如已支付全部或大部分房款、合法占有房屋、非因借名人原因未过户)，借名人的债权可能具有“物权化”特征，可优先于普通金钱债权。
3. 申请执行人债权的性质：若申请执行人对出名人的债权是普通金钱债权，且未基于对房屋登记的信赖而交易，借名人的权利更可能被保护;若申请执行人对房屋享有担保物权等优先权，或其债权与房屋登记信息有直接关联，借名人难以排除执行。
四、证据认定与举证责任
借名人需承担举证责任，证明借名买房关系的存在。证据包括：
1. 书面借名协议(如有);
2. 购房款支付凭证(银行转账记录、收据等);
3. 房屋实际占有使用证据(物业缴费记录、水电费缴纳凭证、居住证明等);
4. 房屋权属证书、购房合同等资料的保管情况;
5. 证人证言、聊天记录、通话录音等间接证据。
注：借名买房存在较大法律风险，建议尽量避免采用借名方式购房。若确需借名，应签订书面协议，明确权利义务，并妥善保留相关证据。
面对名义购房人否认借名事实并拒绝归还房屋的情况，实际出资人首先要做的是全面收集间接证据。虽然没有书面协议，但长期的银行转账流水是核心证据。每一笔购房款、税费、物业费的支付记录都必须整理成册，证明资金全部来源于自己。同时，要收集自己实际居住、装修、出租房屋的相关凭证，如水电费缴纳单、快递收件记录等，证明自己是房屋的实际支配者。
其次，要通过合法手段固定对方的口头承认或默认行为。在纠纷爆发初期，可以通过录音、微信聊天记录等方式，引导对方谈论购房细节、还款安排或承诺过户等内容。对方在沟通中流露出的真实意思，往往能成为推翻其当庭辩解的关键。这些电子数据和视听资料经过公证或法庭质证后，具有极高的证明力，能够弥补书面协议的缺失。
再次，要及时申请财产保全，防止房屋被转移或抵押。一旦察觉对方有变卖房产或恶意抵押的意图，应立即向法院提起诉讼并申请查封涉案房屋。财产保全不仅能锁定诉讼标的物，还能给对方施加压力，促使其回到谈判桌前。在诉讼过程中，要坚决主张确认房屋所有权，并要求对方配合办理过户手续，将诉讼请求具体化、明确化。
最后，要做好协议可能被认定无效的心理准备和备选方案。如果法院最终认定借名行为因规避政策而无效，实际出资人应迅速调整诉讼策略，转而主张不当得利返还。此时诉求重点变为要求对方返还全部购房款、装修款以及房屋增值部分的损失。虽然无法拿到房子，但通过法律手段追回经济损失同样是维护自身权益的重要途径，避免人房两空。
打赢无书面协议的借名买房官司，关键在于构建严密的证据闭环。法官在审理时会运用高度盖然性标准，判断借名事实存在的可能性是否远大于不存在的可能性。实际出资人需要证明购房全过程均由自己操控，从看房、选房、签约到付款、收房、入住，每一个环节都有迹可循。任何断层的证据都可能导致败诉，因此细节的挖掘至关重要。
资金流向的清晰度是胜诉的基石。所有款项必须直接从实际出资人账户转入开发商或卖方账户，或者转入名义购房人账户后立即转给卖方。中间不能有复杂的资金混同或不明用途的往来。如果是现金支付，必须有取款记录相印证，并有其他旁证佐证。清晰的资金轨迹能有力反驳对方关于借款或赠与的主张。
房屋的实际占有和使用情况是辅助认定的重要因素。长期由实际出资人居住、管理房屋，持有房产证原件、购房发票原件等重要凭证，能形成强有力的内心确信。名义购房人若无法合理解释为何自己不居住、不持有任何原始凭证，其主张很难被采信。这种事实状态的持续性，是推断双方存在借名合意的有力逻辑支撑。
证人证言在特定情况下也能发挥奇效。参与购房过程的中介人员、亲属或朋友，若能出庭作证证明当时双方口头约定了借名事宜，将极大增强证据的证明力。当然，证人需与案件无利害关系，且证言内容需与其他客观证据相互印证。单一的人证往往力度不足，但结合物证、书证形成的证据体系，足以让法官采信借名事实。