房屋如登记在负债人一人名下，其作为所有权人有权设立抵押。即使未告知配偶或其他家庭成员，只要办理了合法抵押登记，该抵押权对债权人有效。银行或贷款机构可依据登记主张优先受偿。
但若房产属于夫妻共同财产，单方擅自抵押可能被认定为无权处分。配偶可主张抵押无效，前提是能证明债权人明知或应知该房产为共有且未取得共有人同意。否则，善意第三人受法律保护。
家人如未在借款合同或抵押合同上签字，也未提供担保，则不构成共同债务人。债权人只能向负债人本人追偿，不能直接要求配偶、子女或其他亲属偿还本金或利息。
即便房屋被拍卖用于还债，家人仅丧失居住权益，不因此产生新的金钱给付义务。除非他们自愿代为清偿，否则法律不强制家庭成员承担他人个人债务。
因此，瞒着家人抵押房产主要影响财产归属，不必然导致家人背负债务。关键看产权归属、抵押程序是否合规，以及家人是否参与借贷关系。
《民法典》第三百一十一条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;但受让人受让该不动产或者动产时是善意的、以合理价格转让并已登记或交付的，受让人取得所有权。
《民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
负债人死亡后，其债务并不自动消失，但也不当然由家人承担。法律确立“限定继承”原则，即继承人仅以所继承遗产的实际价值为限清偿债务。超出部分，无需用个人财产填补。
如果家人选择继承房产、存款等遗产，则必须在遗产价值范围内偿还债务。例如，遗产总值80万元，债务100万元，家人最多偿还80万元，剩余20万元无需再还。
如果家人明确表示放弃继承，包括书面声明或未在法定期限内作出接受表示，则视为从未继承。此时，债务与家人彻底无关，债权人只能就遗产本身主张权利。
配偶的责任需单独判断。如果债务用于夫妻共同生活、共同生产经营，则属于夫妻共同债务，生存一方仍需承担全部清偿责任，不受继承与否影响。否则，仅作为继承人按遗产范围担责。
因此，家人是否还债，取决于三个因素：是否继承遗产、是否为共同债务人、是否放弃继承权。三者任一否定，即可免除还款义务。
《民法典》第一千一百六十一条规定，继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负清偿责任。
《民法典》第一千零六十四条规定，夫妻双方共同签名或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，以及夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，属于夫妻共同债务。
个人债务不应轻易牵连家庭，法律为此设定了清晰边界。无论是生前抵押还是身后债务，家人都有法律途径保护自身权益。及时了解继承规则、审查债务性质、必要时放弃继承，是避免无辜担责的关键措施。