(一)、合同无效的情形
合同自始不具有法律效力，通常因违反法律强制性规定或公序良俗导致。
1.违反法律、行政法规强制性规定
未取得预售许可证明：开发商未取得《商品房预售许可证》即销售房屋，合同无效(起诉前仍未取得的，法院支持确认无效)。
土地使用权转让违法：如未支付全部土地出让金、未完成开发投资总额25%以上、未取得土地使用权证书等。
房屋被查封或限制权利：司法机关或行政机关依法裁定查封、限制转让的房屋，买卖合同无效。
2.恶意串通损害他人利益
开发商与第三人勾结，通过虚假买卖合同转移财产、逃避债务，损害其他购房者或债权人利益。
3.以合法形式掩盖非法目的
为规避限购政策、逃税等，签订虚假买卖合同，实际目的非法。
4.损害社会公共利益
在不符合规划的土地上建设商品房并出售，影响公共安全或秩序。
5.主体资格不合格
销售人员无代理权、超越代理权或代理权终止后仍以开发商名义订立合同，且开发商拒绝追认。
6.侵犯优先购买权
出租人未通知承租人即出售租赁房屋，承租人可请求确认合同无效(但仅未通知不导致合同无效，需恶意串通)。
(二)、合同可撤销的情形
受损害方有权请求法院或仲裁机构撤销合同，合同撤销后自始无效。
1.重大误解
对合同重要内容(如房屋面积、户型、产权性质)产生错误认识，且该误解直接影响合同订立或履行。
2.显失公平
合同订立时双方权利义务明显不对等，一方利用优势或对方缺乏经验，导致另一方利益严重受损(如房价远高于市场价且无合理依据)。
3.欺诈
开发商故意隐瞒房屋真实情况(如抵押、查封、质量问题)或提供虚假信息(如虚假宣传学区、配套)，诱使购房者订立合同。
4.胁迫
开发商以购房者或其近亲属的生命、健康、财产等相威胁，迫使购房者违背真实意愿订立合同。
5.乘人之危
开发商利用购房者处于危难处境(如急需住房、资金紧张)，迫使对方接受不公平合同条款。
(三)、合同可解除的情形
合同依法成立后，因特定事由导致合同目的无法实现，当事人可解除合同。
1.协商一致解除
买卖双方经协商达成一致意见，可解除合同。
2.开发商违约
逾期交房：超过约定期限，经购房者催告后在合理期限内仍未履行。
房屋质量问题：主体结构质量不合格，或交付后经核验确属不合格，严重影响正常居住使用。
面积误差：套内面积或建筑面积与合同约定误差比绝对值超过3%。
擅自变更规划、设计：未在规定时间内通知购房者，或变更导致购房者利益受损。
一房多卖或隐瞒已售：故意隐瞒房屋已出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实。
3.购房者违约
迟延支付购房款：经开发商催告后在合理期限内仍未支付。
4.不可抗力
因自然灾害(如地震、洪水)等不可抗力致使合同目的无法实现。
5.贷款未获批
因不可归责于双方的事由未能订立商品房担保贷款合同，导致合同无法继续履行。
违约金是违约方对守约方的金钱赔偿，旨在补偿损失而非惩罚。法律允许当事人约定违约金，但过高或过低均可请求法院调整。司法实践中，违约金一般不超过实际损失的30%。
对于逾期交房或逾期付款，常见约定为日万分之一至万分之五。如果违约金过分高于造成的损失，比如房价未跌反涨，买方仍主张高额违约金，法院可依申请予以调减。反之，若约定过低，也可请求增加。
最高人民法院相关司法解释明确，当事人主张违约金过高请求减少的，应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、过错程度等因素综合衡量。单纯以合同金额比例计算，可能脱离实际。
因此，签订合同时不应盲目追求高违约金，而应结合履约风险设定合理标准。一旦发生争议，法院将审查损失真实性，而非机械执行合同条款。
《民法典》第五百八十五条规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
商品房买卖合同与网签合同不完全一样。前者是双方就房屋买卖达成的完整协议，包含价格、交付、违约责任等全部条款，具有法律约束力。后者是为备案管理而在政府系统中录入的标准化电子合同。
网签合同通常采用主管部门制定的示范文本，内容较为简略，主要用于防止一房多卖、监控交易真实性。其核心信息如房号、面积、价格需与实际买卖合同一致，但细节条款可能未全部体现。
实践中，如两者内容冲突，原则上以双方真实签署的书面买卖合同为准。但网签具有公示效力，影响贷款、过户等后续手续。未完成网签，可能无法办理不动产登记。
因此，购房者不能仅依赖网签完成交易，仍需审慎签订详细书面合同。同时确保网签信息准确，避免因备案不符引发行政障碍或权属争议。
《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。