1.定义与性质
定义不同：商品房是指经政府批准、由房地产开发企业开发并在市场出售或出租的房屋，包括住宅、商业用房等。住宅房则专指提供居住的房屋，如别墅、公寓、宿舍等。
土地性质与产权年限：住宅房的土地性质通常为住宅用地，使用权年限为70年。商品房的土地性质可能为商业用地或综合用地，使用权年限为40年或50年(如商住房)，但其中的住宅部分仍为70年。
2.使用与成本
用途与功能：商品房中的商业部分可用于经营(如开店、办公)，而住宅房仅用于居住。商住房(商品房的一种)常兼具居住与商业功能。
水电及物业费用：住宅房按民用标准收取水电费，商品房中的商业部分按商业标准收费，通常更高。物业费也可能因用途不同而有差异。
交易税费：住宅房交易可能享受契税等优惠政策，商品房中的商业部分税费较高，且维修资金收取标准不同。
3.政策与限制
落户政策：住宅房通常允许办理落户，商品房中的商业部分(如商住房)一般不能落户。
贷款条件：住宅房可使用公积金贷款，商品房中的商业部分可能无法申请公积金贷款，商业贷款期限也较短(如不超过10年)。
规划设计：住宅房更注重居住舒适性与私密性，商品房则需综合考虑不同功能需求。
拆迁补偿的高低并不直接由商品房或住宅房的名称决定，而是由土地性质和房屋评估价值决定。
国有土地上的房屋征收补偿标准通常高于集体土地上的房屋。如果商品房位于国有土地上，而对比的住宅房位于集体土地上，前者的补偿往往更高。
房屋的实际用途对补偿金额影响巨大。如果被征收房屋在登记簿上记载为商业、办公等非住宅用途，其评估单价通常高于纯住宅用途。
很多商品房底层商铺的补偿标准就远高于楼上住宅。因此，单纯比较商品房和住宅房没有意义，关键看证载用途和实际经营情况。
评估时点周边的市场价格是确定补偿款的核心依据。法律规定被征收房屋的价值由具有资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。无论叫什么名字，只要地段好、市场价高，获得的补偿就高。位置偏僻的商品房补偿额可能远低于市中心的老旧住宅房。
补偿方式包括货币补偿和房屋产权调换，被征收人可以选择。选择产权调换时，计算差价同样依据评估价值。
如果房屋存在违法建筑部分，通常不予补偿。合法建筑面积内的补偿才是讨论重点，非法扩建部分无论是什么性质的房子都拿不到赔偿，这点必须明确。
奖励政策和搬迁费用也会影响到手总额。各地政府为了推进征收进度，会设置签约奖、搬迁奖等额外补贴。
这些政策对所有被征收人一视同仁，不因房屋是商品房还是其他住宅而有歧视性差别。最终拿到手的钱是评估价、装修补偿、搬迁费及各类奖励的总和。