宅基地面积包括二楼三楼吗?

　　根据《土地管理法》第六十二条及《民法典》第三百六十二条，宅基地面积指农村集体分配给村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，其范围以土地权属证书登记的基底面积为准，即底层占地面积。

　　法律明确规定，宅基地使用权仅限于土地本身，不包括地上建筑物的垂直投影面积。

　　因此，二楼、三楼等楼层作为建筑物的组成部分，其面积不计入宅基地面积范畴。

　　司法实践中，若地方政策或协议无特别约定，宅基地面积认定以登记底图为准，超出部分视为建筑物合法性认定范畴，需单独评估补偿。

　　宅基地面积大于280拆迁怎么补偿?

　　依据《土地管理法》第四十八条及2025年农村拆迁补偿标准，宅基地拆迁补偿实行“分开补偿”原则，即土地补偿与地上附着物补偿分离。

　　当宅基地面积超过280平方米时，补偿规则如下：

　　1、合法面积补偿：280平方米以内部分按宅基地区位补偿价全额计算，补偿标准由地方政府依据区片综合地价确定，需保障被拆迁人原有生活水平不降低。

　　2、超占面积补偿：超出280平方米部分，若为合法建筑且取得规划许可，可按重置成本价或市场评估价的60%-80%补偿;若为无证建筑或违建，则可能仅获建筑材料残值补偿。司法解释明确，超占面积补偿需以“历史形成原因合法性”为前提，如因继承、分户等原因形成的超占，可酌情补偿。

　　3、补偿方式选择：被拆迁人可选择货币补偿、产权置换或混合补偿。

　　宅基地面积认定与拆迁补偿需严格遵循“房地分离”原则，面积计算以土地权属登记为准，建筑物补偿需另行评估。超280平方米部分的补偿规则体现了法律对历史遗留问题的包容性，但超占面积的合法性仍是补偿的前提。农民在面临拆迁时，应主动核查宅基地权属证书，了解地方补偿细则，必要时通过行政复议或诉讼维护合法权益。