1、法拍房被出租20年租赁合同的合法性
根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。如果法拍房的租赁合同约定租期为20年，该期限本身未违反法律强制性规定，但需进一步审查合同签订时间是否在房屋被查封前。如果租赁合同签订于房屋被司法查封之后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。此时租赁合同对买受人不具有法律约束力。
合同签订时间的认定需以书面证据为准。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十九条：当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。如果租赁合同未采用书面形式，根据《中华人民共和国民法典》第七百零七条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。不定期租赁合同买受人可随时解除，但需给予承租人合理期限。
2、主张租赁合同无效的法定情形
如果租赁合同存在恶意串通损害第三人利益的情形，买受人可主张合同无效。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。如承租人与原房主在房屋被查封后签订长期租赁合同，且租金明显低于市场价格，可推定存在恶意串通可能。此时买受人需收集租金支付凭证、合同签订时间证明等证据，通过诉讼程序确认合同无效。
租赁合同违反法律强制性规定的部分自动无效。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。如果租赁合同约定租期超过20年，超出部分自始无效。买受人取得房屋所有权后，可要求承租人返还超出部分的房屋使用权。如承租人拒绝搬离，买受人可依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定向法院申请强制执行。
3、行使物权请求权的法律路径
买受人取得房屋所有权后，有权要求承租人返还房屋。根据《中华人民共和国民法典》第二百三十五条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。如果租赁合同被认定无效或买受人行使物权优先权，承租人继续占有房屋构成无权占有，买受人可通过书面通知、律师函等方式要求承租人限期搬离。
物权保护措施具有优先性。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。法拍房完成过户登记后，买受人取得完整物权。即使租赁合同有效，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。但该条款适用前提是租赁合同合法有效且未损害第三人利益。如果存在恶意串通或超期租赁情形，物权优先原则可突破买卖不破租赁规则。
4、纠纷解决的程序性要求
买受人应先通过协商方式解决纠纷。根据《中华人民共和国民法典》第五条：民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。买受人可与承租人协商解除合同、补偿装修损失等事宜，达成书面和解协议。协商不成的，再通过诉讼或仲裁程序解决。
诉讼程序需注意时效与管辖。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条：起诉必须符合下列条件：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;有明确的被告;有具体的诉讼请求和事实、理由;属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。买受人应在知道权利被侵害之日起三年内提起诉讼，并向房屋所在地基层人民法院提交起诉状、产权证明、租赁合同等证据材料。
执行程序需配合法院工作。如果法院判决承租人搬离，买受人应申请强制执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条：发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。执行过程中，买受人需配合法院张贴公告、清点财物等工作，确保执行程序合法合规。