2026年中央一号文件强调严守“集体所有、一户一宅、面积法定、农地农用”四条底线。宅基地审批实行乡镇主审、村级初核、县级备案的三级联动机制，严禁未批先建、超占面积或占用耕地建房。新增违建一律拆除复耕。
宅基地使用权必须完成房地一体确权登记，2026年为全国确权收尾年。只有取得不动产权证书，才能合法享有继承、出租、入股、有偿退出等权益。未登记的宅基地在拆迁补偿、纠纷处理中难以获得完整法律保护。
流转范围严格限定于本集体经济组织内部。受让人须符合“无宅基地、具备申请资格、一户一宅”条件，并经村集体公示、乡镇审核。严禁向城镇居民、非成员转让，此类合同自始无效，不予确权。
国家鼓励盘活闲置宅基地，支持通过出租、合作经营、自愿有偿退出等方式增加农民收入。但严禁以“盘活”名义开发商品房、小产权房或别墅。进城落户农民的宅基地权益依法保留，不得强制收回。
《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地使用权不得单独转让，转让须符合法定条件并经集体经济组织同意。
宅基地使用权本身不能单独继承，因其依附于集体经济组织成员身份。一旦继承人户口迁出且不再具备成员资格，即丧失申请或重新取得宅基地使用权的资格。
但地上房屋属于个人合法财产，可依法继承。根据“地随房走”原则，继承人即使为城镇户籍，也可基于房屋所有权继续使用宅基地，直至房屋自然灭失。在此期间，不得翻建、扩建，仅可修缮维护。
如果房屋因年久失修倒塌或被拆除，村集体有权依法收回宅基地。因此，继承人应确保房屋结构完好，避免因长期闲置导致权益丧失。确权登记时，可将房屋及宅基地一并登记在继承人名下。
2026年政策明确，城镇户籍子女继承农村房屋后，可办理不动产登记，注明“继承取得、不得翻建”。该登记具有法律效力，可作为拆迁补偿、出租合作的依据，但不可用于新建住宅或改变土地用途。
《民法典》第三百六十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
《民法典》第三百六十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。
宅基地制度的核心是保障农民基本居住权，而非资产自由交易。2026年政策在严管违规的同时，也为合法继承和盘活开辟了通道。农户应尽快完成确权登记，妥善维护房屋，依法行使权利，避免因程序缺失或房屋灭失导致权益落空。