1.书面合同形式
根据《民法典》第三百六十七条，设立居住权必须采用书面形式订立合同，明确双方权利义务。合同内容需包含当事人姓名、住宅位置、居住条件、居住权期限及争议解决方法等核心条款。书面形式有助于固定双方意思表示，减少纠纷风险。
2.无偿设立原则(另有约定除外)
《民法典》第三百六十八条规定，居住权原则上无偿设立，但当事人可另行约定有偿。例如，若房屋所有权人要求居住权人支付一定费用作为对价，需在合同中明确约定，否则视为无偿。
3.登记生效要件
居住权自向登记机构申请居住权登记时设立(《民法典》第三百六十八条)。未办理登记的，居住权不产生物权效力，仅能基于合同向相对方主张权利，无法对抗第三人。例如，若房屋所有权人将房屋出售给第三人，未登记的居住权人不得主张继续居住。
4.主体资格限制
居住权人需为自然人，且通常与房屋所有权人存在特定身份关系(如亲属、配偶、保姆等)。法人或非法人组织不得成为居住权人，因居住权具有人身专属性，旨在满足生活居住需求。
5.用途限制
居住权仅能用于满足居住权人的生活居住需要，不得擅自改变用途(如将住宅改为商铺或出租)。若合同或遗嘱明确允许出租，则例外。例如，老人为保姆设立居住权时，可约定保姆有权出租部分房间以补贴生活。
6.不得转让与继承
《民法典》第三百六十九条明确规定，居住权不得转让、继承。居住权人死亡后，居住权自动消灭，房屋所有权人可收回房屋。例如，父母为子女设立居住权后，子女不得将居住权转让给他人或通过遗嘱处分。
永久居住权会严重影响卖房。居住权设立后，房屋所有权人仍可出售房屋，但买家需承担居住权负担。根据法律规定，居住权具有对抗第三人的效力，即使房屋所有权转移，居住权人的权利不受影响。买家购买设有永久居住权的房屋后，无法实际占有和使用房屋，只能获得所有权，无法实现居住目的。
房屋设有永久居住权会降低其市场价值。买家在购房时会考虑居住权的存续期限，永久居住权意味着房屋长期无法自住，只能用于出租或其他非居住用途，但居住权人未经所有权人同意不得出租房屋。这会导致房屋吸引力下降，交易难度增加，售价可能低于同地段无居住权的房屋。
卖房时所有权人需如实告知买家居住权情况。隐瞒居住权信息属于欺诈行为，买家有权请求撤销合同并要求赔偿损失。所有权人应在交易前向买家出示居住权登记证明，说明居住权的期限和权利范围，保障买家的知情权，避免因信息不透明引发纠纷。
永久居住权还会影响房屋的抵押和融资。银行等金融机构在审批抵押贷款时，会评估房屋的权利负担，设有永久居住权的房屋抵押价值会降低，甚至可能被拒绝贷款。这是因为居住权的存在增加了债权实现的风险，金融机构难以通过处置房屋收回贷款。
1.权利性质与定义
产权：即房屋所有权，是持有人对房屋享有完全控制权的法律表现形式，拥有产权证，可自由支配。
居住权：属于用益物权，指按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的权利，以满足生活居住需要，无产权证。
2.权利范围与流转
处分与收益：产权人可出售、抵押、出租房屋并获取收益;居住权人原则上无权出售、抵押，住宅不得出租，除非当事人另有约定。
流转性：产权可依法交易、过户、继承;居住权不得转让、继承，且无法进行买卖交易。
3.设立方式与期限
设立登记：产权通过购买、继承等取得并登记;居住权需书面合同或遗嘱设立，并向登记机构申请居住权登记，自登记时设立。
权利期限：房屋所有权无期限限制(土地使用权有期限);居住权期限由当事人约定，可为几年或终身。