不动产抵押权的生效时间，关键看是否完成抵押登记。很多人以为签了抵押合同，抵押权就自动成立，这是错误认识。抵押合同从双方签字盖章时起生效，合同生效只意味着双方产生了办理抵押登记的义务。抵押权作为一种物权，需要对外公示才能产生对抗第三人的效力。登记就是不动产抵押权的公示方式。
根据《民法典》第四百零二条规定，以建筑物、建设用地使用权等不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。也就是说，登记完成那一刻，抵押权才真正在法律上成立。没有办理登记，即使抵押合同内容完整、意思真实，抵押权也没有产生。债权人不能对抵押物主张优先受偿权。
实践中经常出现一种情况：抵押人把不动产权证交给债权人保管，以为这样就算抵押了。这种做法没有任何法律效力。不动产登记实行公示公信原则，光持有权证不能证明抵押权的存在。只有不动产登记机构的不动产登记簿上记载了抵押事项，抵押权才算数。债权人必须去不动产登记机构办理正式手续。
抵押登记完成后，抵押权从登记之日开始生效。这个时间点非常重要，因为它决定了抵押权的优先顺序。同一不动产上设立多个抵押的，按照登记时间的先后确定清偿顺序。登记在先的抵押权优先于登记在后的抵押权。所以债权人不仅要办理登记，还要尽量早办，争取靠前顺位。
有几种特殊的不动产抵押需要额外注意。以在建工程抵押的，同样需要办理抵押登记，抵押权自登记时设立。以不动产进行最高额抵押的，也是登记生效。法律没有给任何不动产抵押开免登记的口子。凡是土地使用权、房屋等不动产，一律实行登记生效主义，没有例外。
法律没有直接规定不动产抵押权本身的有效期是多少年。抵押权作为一种担保物权，它的存在依附于主债权。主债权存在，抵押权就存在;主债权消灭，抵押权也随之消灭。但这不是说抵押权可以无限期存在。法律对抵押权行使的时间窗口作出了限制，这个限制就是主债权的诉讼时效。
根据《民法典》第四百一十九条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，未行使的，人民法院不予保护。主债权诉讼时效一般是三年，从债务履行期限届满之日起算。如果主债权合同中约定的债务履行期限是十年，那么这十年加上三年诉讼时效，抵押权实际可以覆盖的时间就较长。
很多人把抵押合同里写的抵押期限当成法律上的抵押有效期，这是误解。抵押合同中约定抵押期限为五年或者十年，这种条款在法律上没有任何限制作用。抵押权什么时候消灭，不取决于合同怎么写，而取决于主债权的诉讼时效是否届满。合同约定的期限届满但债权还在，抵押权照样有效。
主债权诉讼时效届满后，债务人获得时效抗辩权，可以拒绝履行债务。此时抵押权人再去行使抵押权，法院不会支持。但这个结果是程序上的不予保护，还是实体上的抵押权消灭，司法实践中存在不同理解。稳妥的做法是在主债权诉讼时效期间内及时行使抵押权，不要等到过期。
如果主债权诉讼时效中断、中止，行使抵押权的期限也相应延长。诉讼时效中断后重新计算三年，中止的原因消除后补足六个月。抵押权人只要在主债权的诉讼时效内提起诉讼或者申请实现抵押权，就算守住了期限。超过这个时间点，抵押权就面临无法获得法院保护的风险。