在法律层面，纳税义务人的身份是法定的，不能随意更改。根据相关税收法律法规，契税的纳税人是承受土地、房屋权属的单位和个人，也就是买方。
这意味着，无论你们在合同里怎么约定，税务局只找买方要契税。如果买方不交，税务机关追责的对象也是买方。因此，从法律义务的角度看，契税理应由买方支付。
对于增值税和个人所得税，法律规定的纳税人是卖方。因为这两项税费是基于卖方转让财产产生的收益或流转额征收的。卖方作为财产的出让方，是法定的纳税义务人。
如果房屋交易产生了增值税或个税，税务局开具的税单上写的也是卖方的名字。从这个角度看，这两笔钱应该由卖方出。
但是，在实际的二手房交易市场中，法律上的纳税人和实际掏钱的人往往不是同一个人。这属于民事合同自治的范畴。买卖双方在签订房屋买卖合同时，完全可以约定“所有税费由买方承担”或者“各付各税”。
这种约定在法律上是有效的，只要双方签字画押，就必须遵守。如果合同约定由买方承担卖方的税费，买方就必须支付，否则就构成违约。
目前市场上最常见的做法是“买方包税”，也就是卖方报一个净得价，所有过户产生的费用由买方承担。这种做法虽然在法律上把卖方的纳税义务转嫁给了买方，但在交易习惯中非常普遍。
作为买方，在答应这种条款前，一定要先核算清楚税费总额，以免因为税费过高导致购房成本失控。如果合同里没有明确约定税费由谁出，那就按照法律规定，谁的名字在税单上，就由谁承担。
一、核心税费
1.契税
首套房：
面积≤90平方米：税率为1%;
面积>90平方米：税率为1.5%。
二套房：
面积≤90平方米：税率为1%;
面积>90平方米：税率为2%。
三套及以上住房：不论面积大小，税率为3%。
承担方：通常由买方承担。
2.增值税
购房不足2年：按房屋成交价的5%征收(部分地区可能包含附加税费，如城市维护建设税、教育费附加等，总税率约5.3%-5.6%)。
购房满2年：免征增值税(北上广深等城市对非普通住宅可能有特殊规定)。
承担方：原则上由卖方承担。
3.个人所得税
免征条件：房屋持有满5年且为家庭唯一住房。
应征条件：
未满5年或非唯一住房：按房屋交易差额的20%或成交价的1%征收(具体以地方政策为准)。
承担方：通常由卖方承担。
二、固定费用
1.印花税
税率：房屋买卖合同按成交价的0.05%缴纳。
承担方：买卖双方各承担一半(实际操作中，部分地区对个人买卖住房有减免政策)。
2.不动产登记费
费用标准：住宅类通常为每套80元。
承担方：由买方承担。
3.交易手续费
费用标准：按房屋面积计算，每平方米数元(具体标准因地区而异)。
承担方：通常由买卖双方共同承担。