1.国家层面统一原则：未入住不免交
根据2025年3月住房和城乡建设部发布的《物业服务收费管理办法》，无论房屋是否空置，业主均需缴纳物业费。物业费从房屋交付之日起计算，由买受人承担。
这一规定明确了物业费的公共属性——物业服务针对整个小区，包括绿化、安保、电梯维护等，不会因个别房屋空置而减少成本。
2.地方差异化调整：阶梯式优惠成主流
尽管国家层面统一了“未入住不免交”原则，但各地可根据实际情况制定差异化收费标准。2026年多地推出空置房物业费阶梯式优惠。
3.若存在以下情况，业主可要求减免物业费或拒缴：
物业未履行合同义务：如小区卫生差、安保措施不到位、公共设施维修不及时等。
违规收费：如擅自增加收费项目、提高收费标准，或收取已被国家叫停的费用(如燃气开口费)。
房屋质量问题未解决：在法定期限内，前期物业服务企业未协助业主解决房屋质量问题(责任主体为开发商，非物业)。
隐瞒公共收益：物业未公示小区公共区域收益(如广告费、停车费等)。
安全隐患严重：小区存在重大安全风险，物业未及时整改。
4.特殊情形：未竣工或未交付房屋
根据《物业管理条例》第四十二条，已竣工但尚未出售或未交付给买受人的物业，物业费由建设单位(开发商)承担。计费时间以建设单位与物业服务企业签订的合同为准。
没有入住的房屋，物业费通常是可以打折的，但公共能耗费一般不能打折。这是因为两者的收费性质完全不同。物业费属于综合管理服务费，包含了人员工资、清洁绿化、秩序维护等。房屋空置期间，业主对公共区域的消耗确实相对较少，因此地方政策允许给予一定比例的优惠。
公共能耗费则属于“代收代支”的费用，主要用于电梯运行、二次供水、楼道照明、消防监控等共用设施设备的能源消耗。这些设施设备是为整栋楼或整个小区服务的，并不会因为某一套房屋无人居住而停止运行或减少能耗。因此，这部分费用需要由全体业主按照公平原则进行合理分摊。
根据多地物业管理与收费的相关规定，公共能耗费通常由所有使用该设备的业主共同承担。如果相关设施设备单独设置了计量表，费用就按实际消耗分摊;如果没有单独设表，则会在物业服务费之外单独列支或按约定分摊。由于这部分费用具有客观发生且必须分摊的属性，所以通常不纳入空置房减免的范围。
在签订《物业服务合同》或《前期物业服务协议》时，建议业主仔细查看关于能耗费的条款。如果合同中明确约定了能耗费包含在物业费内且一并享受空置优惠，那么可以按合同执行。如果合同将两者分开列明，或者明确能耗费据实分摊，那么业主就需要全额缴纳这部分费用。