土地证和房产证性质不同。土地证是证明土地使用权的法律凭证，表明权利人对土地享有占有、使用和有限处分的权利。房产证是证明房屋所有权的法律凭证，表明权利人对房屋享有占有、使用、收益和处分的完整权利。土地归国家或集体所有，个人只能取得使用权;房屋可以归个人所有，没有期限限制。
两证代表的权利内容不同。房产证没有期限限制，只要房屋没有完全毁损灭失，所有权就一直存在。土地使用权是有期限的，住宅用地七十年，商业用地四十年或五十年，到期后需要办理续期手续。土地证上会标注使用年限，房产证上没有期限登记栏。
两证现在已经合一。根据不动产统一登记制度，房产证和土地证不再单独办理，统一合并为不动产权证书。今后买卖房屋只颁发一本不动产权证书，上面同时记载房屋所有权信息和土地使用权信息。以前分别持有的老证书继续有效，不需要强制更换，但在办理过户或变更登记时会换成新证。
有房产证不一定有土地证。过去很多地方房屋所有权和土地使用权分别登记，老旧小区的居民可能拥有房产证，但土地使用权仍属于国家或单位，个人没有单独的土地证。这种情况不影响房屋居住，但在买卖、抵押、拆迁补偿时会遇到障碍。没有土地证，意味着房主不具备对土地的合法使用权。
土地证是否可以抵押贷款，需根据土地性质和具体情况判断，以下是主要情形：
1. 国有土地使用权证
土地为国有，且已依法取得国有土地使用权证，通常可以抵押贷款。
需满足：土地用途符合规划，无权属争议，且抵押行为符合土地管理相关法律法规。
抵押时，一般需将土地上的建筑物、附着物一并抵押(遵循“房地一体”原则)。
2. 农村集体土地使用权证
家庭承包地：一般不能单独抵押。家庭承包地是保障农户基本生活的土地，法律虽未完全禁止抵押，但银行通常因风险较高而不愿接受抵押，手续也较为复杂。
流转承包地：若通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，并依法登记取得土地承包经营权证或农村土地承包流转经营权证，且经发包方(村委会)同意，可以抵押土地经营权。
抵押时，需办理抵押登记手续，银行主要关注土地的经营权及未来收益，而非土地所有权(土地所有权仍归村集体)。
1. 国有土地证更名过户
准备材料：
双方身份证、户口本原件及复印件;
原土地证、房产证原件及复印件;
土地转让合同或赠与合同等证明文件;
房屋过户的契税发票、测绘图、评估报告(部分情况需评估)。
办理流程：
签订土地合同：买卖或赠与双方签订土地过户合同。
测绘与评估：到土管部门下设的测绘公司申请测绘，出具新测绘图;若需评估，到评估公司申请评估并缴纳评估费。
提交申请：携带上述材料到土管部门受理窗口申请过户，填写土地登记申请表。
审核与缴费：土管部门审核材料，符合规定者缴纳相关税费(如契税、土地出让金等，划拨土地需缴纳土地出让金，出让土地一般只需工本费)。
领取新证：审核通过并缴纳税费后，领取新的土地证。
2. 集体土地证更名过户(如农村宅基地)
准备材料：
申请人身份证、户口本原件及复印件;
原土地证、房产证原件及复印件;
村委会同意更名过户的证明文件;
土地转让合同或赠与合同(需符合集体土地转让规定)。
办理流程：
申请村委会同意：向村集体经济组织或村委会提交书面更名申请，经同意后取得证明文件。
提交申请：携带材料到乡镇国土资源管理所或县级土地管理部门申请过户。
审核与公示：土地管理部门审核材料，可能进行实地勘测，并公示无异议后办理变更登记。
领取新证：审核通过并完成税费缴纳(如有)后，领取新的集体土地证。
土地证更名过户需在变更发生后30日内申请，逾期可能需额外手续。
不同地区政策可能略有差异，建议提前咨询当地土地管理部门或专业机构，确保材料齐全、流程合规。
涉及继承、赠与、企业合并等特殊情况，需额外提供相关证明文件(如继承公证书、企业合并协议等)。