共有产权房是指由政府与购房人共同出资购买住房，并按约定比例享有房屋产权的保障性住房形式。其核心特征在于产权共有、价格优惠、封闭管理。2026年政策调整后，共有产权房不再以户籍作为唯一准入标准，转而更注重实际居住需求与经济能力评估。
申请主体范围扩大，非本地户籍人员只要持有合法有效的居住证满三年(特定人才可缩短至一年)，即可纳入申请资格。家庭年收入上限设定为当地城镇居民人均可支配收入的三倍，确保资源精准覆盖中低收入群体。
产权比例方面，购房人通常持有50%至70%的份额，剩余部分由政府指定机构代持。购房人可按市场评估价回购政府所持份额，实现完全产权。该机制既降低初始购房成本，又保留未来资产增值权益。
管理规则强调封闭运行，原则上购房后十年内不得上市交易。如确有特殊情形需退出，可由政府或其指定机构按原价回购。此举防止投机套利，保障住房的保障属性不被稀释。
《民法典》第二百九十七条规定，不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。共有产权住房属于典型的按份共有关系，各方权利义务依合同及登记内容确定。
申请共有产权房的首要条件是家庭在本市范围内无自有住房。此“无房”状态需通过不动产登记系统核实，并要求申请家庭在过去五年内未发生任何住房转让行为，包括出售、赠与或以其他方式处置房产。
单身申请人必须年满三十周岁，已婚家庭则无年龄限制但需以家庭为单位整体申请。所有成员的住房状况均纳入审查范围，确保政策资源不被重复享受或变相占用。
收入限制是另一关键门槛。家庭年总收入不得超过当地统计部门公布的上一年度城镇居民人均可支配收入的三倍。该标准每年动态调整，申请时以官方最新公布数据为准。
居住证要求适用于非本地户籍群体。一般需连续持有有效居住证满三年，期间社保或纳税记录应保持连续。对于经认定的高层次人才、紧缺工种从业者等，居住证年限可放宽至一年，体现政策对人才的倾斜支持。
《住房城乡建设部关于规范共有产权住房管理的指导意见》明确，申请家庭应同时满足无房、收入可控、稳定就业或居住等基本条件，各地可结合实际细化标准，但不得增设歧视性或与住房保障目标无关的附加要求。
共有产权房是一种政策性商品住房，由政府与符合条件的购房人共同出资购买同一套住房，并按出资比例登记为按份共有产权。购房人仅就其所持份额支付房款，因此总价显著低于同地段普通商品房。
该模式旨在解决中低收入家庭“买不起商品房、又不符合公租房条件”的夹心层困境。通过政府让渡部分产权收益，降低购房门槛，使更多刚需群体实现“住有所居”的基本目标。
购房人对其所持份额享有占有、使用、收益及有限处分权。例如可自住、出租(部分地区允许)，并在满足年限后申请购买政府份额。但未经批准不得擅自转让、抵押全部房产，以维护制度的封闭性和公平性。
产权登记时，不动产权证书会明确标注各方共有比例及权利限制。购房人虽未持有完整产权，但在物业服务、社区治理等方面享有与其他业主同等的权利，承担相应义务。
《民法典》第三百零一条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意。共有产权房的后续处置需严格遵循此原则。
共有产权房制度是住房保障体系的重要组成部分。2026年新规进一步优化了准入机制与产权安排，使政策更具包容性与可操作性。有意向的申请人应密切关注当地住建部门发布的实施细则，提前准备相关证明材料，依法依规参与申请，切实维护自身合法权益。