商户拿到的拆迁赔偿主要分五大块。第一是房屋价值补偿,按市场价格评估,这是大头。第二是装修补偿,你花了多少钱装修的,评估后按残值赔给你。第三是停产停业损失补偿,因为拆迁导致你不能正常经营,这部分损失也要赔。第四是搬迁费用,包括设备拆卸,运输,重新安装的费用。第五是临时安置费,过渡期内的租金损失。
房屋价值补偿是赔偿中金额最高的一项。评估机构会根据商铺的位置,面积,结构,用途等因素综合评估市场价格。商户如果对评估结果不满意,可以申请复核评估,也可以委托自己的评估机构重新评估。这个环节最容易出争议,一定要盯紧评估过程。
停产停业损失的计算方式各地不一样,但基本原则是按你拆迁前的平均利润来算。一般是按照近三年的平均月利润乘以停产月数。如果你经营不到三年,就按实际经营时间算。这一项很多商户拿不到足额赔偿,就是因为没有保留好经营流水和纳税记录。
装修补偿很多人会忽略。如果你的商铺是自己装修的,拆迁时装修的残值是要赔给你的。评估时会考虑装修的年限,折旧情况,材料档次等因素。建议在拆迁前把装修的合同,付款凭证,发票都整理好,这些是争取装修补偿的关键证据。
设备搬迁补偿也是一笔不小的数目。商铺里的货架,空调,生产线等设备,拆卸和重新安装都需要花钱。这笔费用由拆迁方承担。如果设备因为搬迁导致损坏或者无法继续使用,还可以主张设备损失赔偿。
租客完全有补偿,法律对租客的权益保护非常明确。很多租客以为自己不是产权人就没有赔偿,这个想法是错误的。租客在租赁期间对商铺进行了装修,投入了经营成本,因为拆迁导致这些投入全部打了水漂,法律必须给租客一个说法。
租客可以拿到的补偿包括三项。第一是装修补偿,租客自己花钱装修的部分,评估残值后赔给租客。第二是搬迁费用,包括设备拆卸,运输,重新安装的全部费用。第三是停产停业损失,和商户的计算方式一样,按实际经营利润来算。
租客能拿多少补偿,关键看租赁合同里有没有约定拆迁条款。如果合同里写了遇到拆迁双方怎么分,就按合同来。如果合同里没写,租客可以主张装修补偿和停产停业损失,房屋价值补偿当然归房东,这一点租客不要搞混。
还有一个实际问题,就是租客的租金损失。如果租客一次性交了半年的租金,拆迁导致只用了两个月,剩下四个月的租金应该退还。这笔钱不算拆迁赔偿,算是租赁合同解除后的退款。租客在主张赔偿时不要漏掉这一项。
租客维权的最佳时机是拆迁公告发布之后,拆迁方来谈补偿之前。这个时候主动找拆迁方谈,把自己的装修凭证,经营流水,租赁合同都准备好,争取把补偿谈到位。等拆迁方把钱赔给房东了,租客再去找房东要,难度就大了很多。