共有产权房可以办理抵押贷款，但流程比普通商品房更为严格。购房人仅能以其持有的产权份额设定抵押，不能处分政府或代持机构所拥有的部分。
申请抵押前，必须取得全部共有人的书面同意。如果共有人包括政府指定的代持机构，则需其出具同意抵押的正式文件。未经全体同意的抵押行为无效。
银行在审批此类贷款时，会重点审查产权比例、房屋是否满限售期、是否存在权属争议等因素。2025年后多地要求共有产权房取得完全产权或满五年方可抵押，具体以地方政策为准。
此外，抵押合同需明确标注“共有产权”性质，避免后续处置时产生误解。一旦借款人违约，银行不能直接拍卖整套房产，通常由政府行使优先回购权。
《民法典》第三百九十四条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务，债权人有权就该财产优先受偿。但共有产权住房的抵押，须符合国家及地方关于保障性住房管理的规定。
共有产权房可以继承，但仅限于购房人名下的产权份额。政府或代持机构持有的部分不属于遗产范围，不能由子女继承。
继承发生后，子女凭继承权公证书或法院生效文书，可向不动产登记机构申请将购房人份额变更至自己名下。此时房产变为子女与政府按份共有状态。
如果子女不符合当地共有产权房申购资格，如非本地户籍或已拥有其他住房，部分地区允许其保留份额但限制上市交易。房屋出售时，政府仍享有优先回购权。
需要注意的是，继承不等于自动获得完整产权。子女若希望取得全部产权，需按政策补缴土地价款并完成转性手续，否则仅能持有原购房人所占比例。
《民法典》第一千一百二十二条规定，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。第一千一百二十三条规定，继承开始后，按照法定继承办理;有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。共有产权房中属于被继承人的份额，属于其个人合法财产，可依法继承。
共有产权房的抵押与继承均有明确法律边界。抵押需全体共有人同意，继承仅限个人份额。无论是融资还是传承，都必须遵守保障性住房管理规定。建议提前咨询不动产登记和住房保障部门，确保操作合法有效。